Покупцеві
Купівля нерухомості іноземцем — коли потрібен дозвіл
Самостійну квартиру в Польщі може купити будь-який іноземець — без дозволу і незалежно від громадянства. Дозвіл міністерства з'являється лише при будинку із землею або земельній ділянці, і тільки для тих, хто поза Європейським економічним простором.
Правовий стан на 2 вересня 2026 р.
Як зрозуміти, чи потрібен дозвіл
- 01
Подивіться на громадянство
Громадянам Євросоюзу, Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії дозвіл не потрібен ні на що. Для них питання на цьому закрите.
- 02
Подивіться, що саме ви купуєте
Самостійне житлове приміщення — без дозволу, незалежно від громадянства. Гараж або машиномісце, пов'язане з житловими потребами, — теж.
Вирішує предмет, а не ціна і не площа. Квартира за п'ять мільйонів звільнена, а невелика ділянка під будинком — ні.
- 03
Будинок чи ділянка і громадянство поза ЄЕП
Тут дозвіл потрібен. Заява подається до Міністерства внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA) до укладення договору про перехід права власності.
Можна попросити promesę — обіцянку видати дозвіл. Вона діє рік і дозволяє спокійно вести перемовини, перш ніж рухати гроші.
- 04
Перевірте, чи немає іншої підстави для звільнення
Дозвіл не потрібен також іноземцеві, який живе в Польщі легально щонайменше п'ять років, подружжю громадянина Польщі після двох років перебування при купівлі у спільне майно, і спадкоємцеві за законом.
Звідки береться непорозуміння
Закон про набуття нерухомості іноземцями походить з 1920 року, і в загальному уявленні він означає, що іноземцеві «потрібен дозвіл». На практиці виняток для квартир настільки широкий, що для клієнта, який шукає квартиру у Варшаві, закон просто не має значення.
Ключове поняття — самостійне житлове приміщення: виділене приміщення з кімнат і допоміжних площ. Така квартира купується без жодних погоджень, і нотаріус із цього приводу нічого додаткового не вимагає.
З одноквартирним будинком інакше. Купуючи будинок, ви купуєте землю під ним — а земля вже та нерухомість, де громадянство має значення.
Що робити, якщо дозвіл потрібен
Заява подається до MSWiA до підписання договору про перехід власності. Державне мито за дозвіл — 1570 zł, за promesę — 98 zł.
Міністр дивиться зокрема на зв'язки заявника з Польщею — перебування, роботу, шлюб, підприємницьку діяльність — а також на позицію міністра національної оборони, а при сільськогосподарській землі ще й міністра сільського господарства.
Практична порада: домовляючись про будинок, укладайте попередній договір зі строком, що враховує процедуру, або спершу отримуйте promesę. Продавець рідко чекає без такої підстраховки.
Ціна обходу дозволу
Набуття нерухомості без потрібного дозволу є недійсним. Це не штраф і не затримка — договір просто не породжує наслідків, а недійсність встановлює суд на вимогу органу.
Тому при будинку і ділянці перевірка громадянства покупця — перше, що робить нотаріус. При квартирі перевіряти нічого, звідси й різниця в темпі двох угод.
Окремо для тих, хто купує за містом: звільнення не діють у прикордонній зоні. Варшави й околиць це не стосується, але біля кордону варто запитати прямо.
Часті запитання
Чи потрібна для купівлі квартири карта побиту або PESEL?
Для самої купівлі ні. Потрібен паспорт і ідентифікаційний номер для податкових розрахунків. PESEL сильно полегшує все навколо купівлі — кредит, комунальні, прописку, — але умовою набуття власності не є.
Чи дасть банк іноземцеві іпотеку в Польщі?
Так, хоча вимоги в банків різні: зазвичай хочуть дохід у Польщі, історію зайнятості та більший початковий внесок, ніж від громадянина. Це політика банку, а не норма закону, — тому варто порівняти кілька пропозицій.
Купую квартиру з машиномісцем у підземному гаражі. Чи потрібен дозвіл?
Ні, якщо місце служить житловим потребам власника приміщення. Закон прирівнює його до самої квартири.
А будинок під Варшавою?
За громадянства поза ЄЕП — так, потрібен дозвіл MSWiA, бо разом з будинком набувається земля. Громадяни ЄС, Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії купують без дозволу.
Скільки триває отримання дозволу?
Це адміністративна процедура з висновками інших органів, тому рахується в місяцях, а не в тижнях. Саме тому при будинку планують попередній договір з відповідним строком або беруть promesę.
Чи можна купити квартиру на зареєстровану за кордоном компанію?
Юридична особа з місцезнаходженням за кордоном за законом вважається іноземцем, як і польська компанія під контролем іноземців. Але звільнення для самостійного житлового приміщення поширюється й на них.
Текст описує правовий стан на зазначену вище дату і має інформаційний характер — він не замінює юридичну консультацію у конкретній справі. Якщо ваша ситуація відрізняється від описаної, напишіть нам або зверніться до юриста.
Дивіться також
Залишилося питання?
Напишіть — відповідаємо конкретно на конкретне питання, навіть якщо ви ще не шукаєте квартиру.