Покупцеві
Скільки насправді коштує купівля квартири понад її ціну
Понад ціну квартири треба приготувати приблизно від одного до чотирьох відсотків її вартості. Розкид береться з двох речей: купуєте ви в забудовника чи на вторинному ринку, і чи перша це ваша квартира.
Правовий стан на 2 вересня 2026 р.
З чого складається рахунок
- Податок PCC — 2% ціни при купівлі на вторинному ринку. За першої квартири — нуль. У забудовника не виникає взагалі, бо в ціні вже ПДВ.
- Нотаріальна такса — винагорода нотаріуса за таблицею максимальних ставок, для житлового приміщення вдвічі менша, плюс 23% ПДВ.
- Витяги нотаріального акта — 6 zł нетто за сторінку, а витягів потрібно кілька (суд, установа, банк, сторони).
- Судові збори — 200 zł за запис права власності до поземельної книги (księga wieczysta), 200 zł за запис іпотеки, 100 zł за заведення нової книги.
- PCC з іпотеки — 19 zł, якщо купуєте в кредит.
- Комісія посередника — якщо користуєтеся агентством; розмір і хто платить випливають з договору, а не із закону.
Вторинка проти забудовника: два різні рахунки
Купуючи квартиру з других рук, ви платите податок на цивільно-правові дії (PCC) — 2% ринкової вартості. Його утримує нотаріус при підписанні акта і сам перераховує до податкової, тож подавати нічого не треба.
Купуючи у забудовника, PCC ви не платите зовсім. У ціні вже є ПДВ — 8% для квартир, і це зазвичай вигідніше, ніж та сама квартира з вторинки з доданими двома відсотками.
Це єдина велика позиція, якою два ринки різняться. Нотаріус, суд і витяги коштують однаково і там, і там.
Перша квартира без податку
З 31 серпня 2023 року покупець своєї першої квартири на вторинному ринку звільнений від PCC. Норма не має кінцевої дати і діє й досі. На квартирі за 900 тисяч економія — 18 тисяч злотих.
Умова одна, зате жорстка: у день купівлі і ніколи раніше ви не могли бути власником житлового приміщення, одноквартирного будинку чи кооперативного права власності на приміщення — ані частки в них.
Є один виняток, і його варто запам'ятати: успадкована частка права на пільгу не позбавляє, якщо в жодному об'єкті вона не перевищувала 50%. Таких успадкованих часток може бути й кілька.
Звільнення не спрацьовує само — у нотаріуса подається заява. Нотаріус про це запитає, але знати наперед корисно: це той момент, коли відповідати треба правдиво.
Нотаріус: половина від того, чого ви очікуєте
Максимальна нотаріальна такса встановлена постановою і зростає щаблями: за вартості від 60 тисяч до мільйона це 1010 zł плюс 0,4% з перевищення над 60 тисячами, а понад мільйон — 4770 zł плюс 0,2% з перевищення.
При продажу самостійного житлового приміщення застосовується половина цієї ставки. Це найчастіше пропущена деталь у розрахунках — покупці рахують за повною таблицею, і в них виходить удвічі більше.
Ставки максимальні, а не жорсткі. Нотаріус може взяти менше, і на великих угодах зазвичай є про що домовлятися. До такси завжди додається 23% ПДВ.
Приклад: квартира за 900 тисяч на вторинці
Нотаріальна такса: повна ставка за таблицею — 1010 zł плюс 0,4% з 840 тисяч, тобто 4370 zł. Для житлового приміщення половина — 2185 zł нетто, з ПДВ близько 2688 zł.
PCC: 18 000 zł за звичайної купівлі, 0 zł за першої квартири.
Суд і витяги: 200 zł за запис власності, за кредиту ще 200 zł за іпотеку і 19 zł PCC з неї, плюс приблизно 150–250 zł за витяги.
Разом: близько 21,3 тисячі злотих за звичайної купівлі в кредит і близько 3,3 тисячі, якщо це перша квартира. Комісія посередника, якщо вона є, додається окремо.
Часті запитання
Хто платить PCC — покупець чи продавець?
Покупець. Нотаріус утримує податок при підписанні акта і перераховує його до податкової, тож покупець жодної декларації сам не подає.
У мене успадкована частка у квартирі батьків. Чи втрачу я пільгу на першу квартиру?
Ні, якщо ця частка не перевищує 50% і отримана у спадок. Таких часток може бути навіть кілька — умова стосується розміру кожної, а не їхньої кількості.
У забудовника дешевше, ніж на вторинці?
За самими витратами на угоду зазвичай так, бо немає PCC. Але порівнювати треба цілком: квартира від забудовника часто у стані «під оздоблення», а оздоблення коштує від кількох сотень злотих за метр і вище.
Скільки потрібно витягів нотаріального акта?
Зазвичай кілька: для суду з поземельних книг, для установи, для банку за кредиту і по одному сторонам. За 6 zł нетто за сторінку і акті на півтора десятка сторінок виходить, як правило, від 150 до 250 zł.
Чи можна торгуватися щодо нотаріальної такси?
Так, у таблиці вказані максимальні ставки. На дорогих угодах варто запитати у двох-трьох конторах — різниця буває помітною.
Хто обирає нотаріуса?
Зазвичай та сторона, яка платить, а платить частіше покупець. Домовитися варто заздалегідь: нотаріус перевіряє правовий стан об'єкта і він же скаже, яких документів бракує.
Текст описує правовий стан на зазначену вище дату і має інформаційний характер — він не замінює юридичну консультацію у конкретній справі. Якщо ваша ситуація відрізняється від описаної, напишіть нам або зверніться до юриста.
Дивіться також
Залишилося питання?
Напишіть — відповідаємо конкретно на конкретне питання, навіть якщо ви ще не шукаєте квартиру.