Як купити квартиру у Варшаві: весь шлях від бюджету до ключів

За готівку: від вибору квартири до нотаріального акта зазвичай три–п'ять тижнів. Найдовше збираються довідки з боку продавця — про відсутність заборгованості перед співвласністю, про зареєстрованих мешканців, а за іпотечної квартири — обіцянка банку зняти іпотеку.

У кредит: два–чотири місяці. Складається з остаточного рішення банку з оцінкою квартири (три–шість тижнів), дати у нотаріуса і видачі коштів. Банк переказує ціну після акта, а не до нього, і це нормально: продавець отримує гроші протягом кількох робочих днів.

Найчастіша причина зсуву не фінансова, а паперова: відсутня довідка, неоформлена спадщина попереднього власника або іпотека, яку ніхто не зняв після погашення кредиту багато років тому. Усі три видно в поземельній книзі та в документах — тому четвертий крок іде перед п'ятим.

У забудовника податок PCC не платять — у ціні вже є ПДВ. Натомість квартира зазвичай у стані «під оздоблення», а оздоблення — це реальні кілька сотень злотих за метр і вище плюс кілька місяців. Порівнювати пропозиції треба за ціною після оздоблення, а не за ціною з прайса.

На вторинному ринку квартира готова і часто з меблями, але додається 2% податку — хіба що це ваша перша квартира: тоді звільнення, чинне з 31 серпня 2023 року, знімає його повністю.

Третій шлях, про який спочатку мало хто думає: вторинна квартира в будинку, зведеному кілька років тому. Вона готова, має сучасні комунікації і гараж, а коштує менше, ніж та сама площа у новобудові поруч.

Відділ I описує об'єкт: розташування, площу, приналежні приміщення і частку у спільному майні. Тут з'ясовується, чи справді підвал і машиномісце належать квартирі, чи вони є окремим правом, чи лише домовленістю між сусідами.

Відділ II — власник. Він має збігатися з тим, хто підписує договір, а за спадщини — із судовою ухвалою або нотаріальним свідоцтвом про спадкування. Квартиру з неоформленою спадщиною купити можна, але спершу треба оформити спадщину, і це питання не тижня.

Відділ III — права і вимоги: сервітути, право довічного утримання, попередження про виконавче провадження, вимога про перенесення власності. Відділ IV — іпотеки. Квартиру з іпотекою купують спокійно: гроші йдуть двома переказами — частина до банку продавця на погашення, решта продавцеві, — але обіцянка банку про зняття іпотеки обов'язкова.

Публічна достовірність поземельних книг захищає добросовісного покупця, але не покриває того, чого в книзі немає: боргу перед співвласністю, несплачених внесків і зареєстрованих мешканців. Для цього й потрібні окремі довідки.

Понад ціну: податок на цивільно-правові угоди 2% на вторинному ринку (нуль за першої квартири), нотаріальна такса — для житлового приміщення вдвічі нижча за максимальну таблицю, — 200 zł за запис про власність, 200 zł за запис про іпотеку, 100 zł за заведення нової книги і 19 zł податку з іпотеки за кредиту.

До цього додається те, чого немає в жодній таблиці: оцінка квартири для банку, страхування нерухомості, якого вимагає банк, комісія банку, а за квартири під ремонт — ремонт. Звичайний запас понад ціну — 1–4% на угоду і окремо стільки, скільки коштуватиме оздоблення.

Повний рахунок із порахованим прикладом для квартири за 900 тисяч злотих — у статті про витрати на купівлю.

Для купівлі самостійного житлового приміщення дозвіл MSWiA не потрібен — незалежно від громадянства. Обмеження стосуються землі та будинків, а не квартир у багатоквартирному будинку.

Складніше зазвичай із кредитом: банки дивляться на вид на проживання, стаж роботи в Польщі та кредитну історію в BIK, якої у нещодавно прибулого просто немає. Частина банків вимагає від іноземця з-поза єврозони більшого першого внеску.

Подробиці — які документи, коли дозвіл усе ж потрібен і як бути з ділянкою — в окремій статті про купівлю нерухомості іноземцем.

Дохідність рахують від ціни з витратами на угоду та оздоблення, а не від ціни з оголошення, і за вирахуванням внеску до співвласності, податку на нерухомість і простою. Один місяць без орендаря на рік — це мінус 8% доходу.

Приватна оренда (najem prywatny) оподатковується єдиним податком: 8,5% з доходу до 100 тисяч злотих на рік і 12,5% з перевищення. Податок рахується з надходжень, тож витрати відняти не можна — це змінює розрахунок для квартири, в яку треба вкладатися.

Договір оказіональної оренди (najem okazjonalny) дає власникові реальний шлях до виселення і влаштований зовсім інакше, ніж звичайний договір найму. Ми описали його окремо — прочитати варто до купівлі, а не перед першим орендарем.

Завдаток, внесений до перевірки поземельної книги. Якщо з'ясується, що продавець не єдиний власник або що на квартирі вписана вимога, повернення грошей нерідко йде через суд.

Попередній договір на звичайному аркуші в кредитній угоді. Якщо продавець передумає, без нотаріальної форми вимагати укладення основного договору не можна — залишається відшкодування збитків, тобто ще один процес замість квартири.

Строк попереднього договору, поставлений під оптимістичний кредитний сценарій. Якщо банк не встигне, покупець втрачає завдаток за те, в чому не винен. Строк ставлять із запасом і з умовою про те, що відбувається за відмови в кредиті.

Віра на слово, що машиномісце і комора входять у ціну. Вони бувають окремою часткою в іншій книзі та окремим актом — а отже, окремою витратою у нотаріуса.