Купівля квартири у Варшаві громадянином України

Звільнення від дозволу при купівлі самостійного житлового приміщення випливає із закону 1920 року про набуття нерухомості іноземцями і діє дуже давно. Воно ніяк не пов'язане із законом про допомогу 2022 року і разом із ним не зникне.

Вирішує предмет купівлі, а не громадянство і не ціна. Квартира — без дозволу. Машиномісце і комора при квартирі — без дозволу. Будинок із ділянкою або сама ділянка — дозвіл MSWiA, бо Україна поза ЄЕП.

Подробиці процедури отримання дозволу, витрати і наслідки його обходу описані в окремій статті про купівлю нерухомості іноземцем.

Польщу та Україну пов'язує договір про правову допомогу від 24 травня 1993 року. Офіційні документи, видані органами однієї держави, в іншій звільнені від легалізації — тобто апостиль на українському свідоцтві про шлюб або про народження в обороті з Польщею зазвичай не потрібен.

Чого договір не знімає, так це перекладу. Документ має бути перекладений польською присяжним перекладачем зі списку Міністра юстиції Польщі. Переклад, виконаний і засвідчений в Україні, іноді не приймають — не тому, що він гірший, а тому, що польська установа перевіряє перекладача за своїм списком.

Практичний порядок: узгодьте з нотаріусом перелік документів на першій зустрічі й одразу замовте переклади. У присяжного перекладача української у Варшаві зазвичай черга на кілька днів, а перед датою акта це багато.

Нотаріальний акт складається польською мовою. Якщо сторона не володіє польською настільки, щоб розуміти його зміст, нотаріус зобов'язаний скласти акт за участі присяжного перекладача. Це не формальність, яку обходять: нотаріус відповідає за те, що обидві сторони розуміли, що підписують.

Оцінка, чи потрібен перекладач, належить нотаріусові, але на практиці його варто взяти навіть за доброї польської. В акті є конструкції, яких у розмові не вживають, а це документ, який після підписання не виправляють.

Вартість перекладача при акті — зазвичай кілька сотень злотих, платить та сторона, якій він потрібен. За попереднього договору у нотаріуса діє те саме правило.

Нотаріус запитає про сімейний стан і режим майна. В українському праві, як і в польському, майно, набуте у шлюбі, за загальним правилом належить обом із подружжя — отже, квартира, куплена одним із них, входить у спільну власність, якщо немає винятку.

Якщо хочете купити квартиру в особисту власність — наприклад, за гроші від продажу квартири, що була до шлюбу, або зі спадщини, — скажіть нотаріусові ЗАЗДАЛЕГІДЬ, а не при підписанні. Це потребує відповідної заяви в акті, а іноді й документального підтвердження походження коштів.

Якщо хтось із подружжя залишився в Україні і приїхати не може, рішення — довіреність або згода у потрібній формі. Форму і зміст узгоджують з нотаріусом до того, як документ буде складено в Україні: довіреність, написана «про всяк випадок», дуже часто виявляється надто вузькою за обсягом.

Вивезення і переказ коштів з України підпадає під валютні обмеження Національного банку України, які змінюються рішеннями регулятора. Тому в цьому тексті немає цифр — перевірте актуальний стан у своєму банку, перш ніж узгоджувати строк у попередньому договорі.

Польський нотаріус і польський банк — зобов'язані установи в розумінні законодавства про протидію відмиванню коштів. Вони запитають про джерело коштів і зобов'язані це задокументувати. Це не підозрілість до українців: та сама процедура стосується поляка, який вносить велику суму.

Найзручніший шлях: рахунок у польському банку, відкритий заздалегідь, гроші, переказані етапами, і комплект документів про походження — договір продажу нерухомості в Україні, трудовий договір, дарування від рідних з актом.

Якщо частину суми везете готівкою через кордон, пам'ятайте про обов'язок декларувати при в'їзді до Євросоюзу суми від 10 тисяч євро. Незадекларована готівка — це не лише штраф, а й проблема з підтвердженням її походження у нотаріуса.

Банки оцінюють три речі, яких у нещодавно прибулого зазвичай немає в комплекті: підставу перебування довшу за строк кредитування або перспективу її продовження, стабільну зайнятість у Польщі, підтверджену за рік із лишком, і кредитну історію в BIK.

Частина банків вимагає від людини з-поза єврозони більшого першого внеску, ніж стандартні 20%. Рішення за однією і тією самою заявою в різних банках бувають різними — тому розумно подавати в кілька, а не обирати один «бо там говорять українською».

Якщо дохід у гривні або з-за кордону, скажіть про це на першій зустрічі. Кредит це не перекреслює, але змінює комплект документів і подовжує аналіз.

Податок на цивільно-правові угоди 2% на вторинному ринку — такий самий. Звільнення від цього податку за першої квартири іноземцеві теж належить: норма говорить про першу квартиру, а не про громадянство. Умова стосується того, чи були ви вже десь власником житлового приміщення — зокрема поза Польщею.

Нотаріальна такса, судові збори, комісія агенції та ставка ПДВ у забудовника — ідентичні.

Права власника теж: участь у зборах співвласності, право голосу, можливість здавати і продавати без додаткових погоджень.