Покупателю
Покупка недвижимости иностранцем — когда нужно разрешение
Самостоятельную квартиру в Польше может купить любой иностранец — без разрешения и независимо от гражданства. Разрешение министерства появляется только при доме с участком или земельном участке, и только для тех, кто вне Европейской экономической зоны.
Правовое состояние на 2 сентября 2026 г.
Как понять, нужно ли разрешение
- 01
Посмотрите на гражданство
Гражданам Евросоюза, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии разрешение не нужно ни на что. Для них вопрос на этом закрыт.
- 02
Посмотрите, что именно вы покупаете
Самостоятельное жилое помещение — без разрешения, независимо от гражданства. Гараж или машиноместо, связанное с жилищными нуждами, — тоже.
Решает предмет, а не цена и не площадь. Квартира за пять миллионов освобождена, а небольшой участок под домом — нет.
- 03
Дом или участок и гражданство вне ЕЭП
Здесь разрешение требуется. Заявление подаётся в Министерство внутренних дел и администрации (MSWiA) до заключения договора о переходе права собственности.
Можно запросить promesa — обещание выдать разрешение. Оно действует год и позволяет спокойно вести переговоры, прежде чем двигать деньги.
- 04
Проверьте, нет ли другого основания для освобождения
Разрешение не нужно также иностранцу, живущему в Польше легально не меньше пяти лет, супругу гражданина Польши после двух лет пребывания при покупке в общее имущество, и наследнику по закону.
Откуда берётся недоразумение
Закон о приобретении недвижимости иностранцами родом из 1920 года, и в общем представлении он означает, что иностранцу «нужно разрешение». На практике исключение для квартир настолько широкое, что для клиента, ищущего квартиру в Варшаве, закон просто не имеет значения.
Ключевое понятие — самостоятельное жилое помещение: выделенное помещение из комнат и вспомогательных площадей. Такая квартира покупается без каких-либо согласий, и нотариус по этому поводу ничего дополнительного не требует.
С одноквартирным домом иначе. Покупая дом, вы покупаете землю под ним — а земля уже та недвижимость, где гражданство имеет значение.
Что делать, если разрешение нужно
Заявление подаётся в MSWiA до подписания договора о переходе собственности. Государственная пошлина за разрешение — 1570 zł, за promesę — 98 zł.
Министр смотрит в том числе на связи заявителя с Польшей — пребывание, работу, брак, предпринимательскую деятельность — а также на позицию министра национальной обороны, а при сельхозземле ещё и министра сельского хозяйства.
Практический совет: договариваясь о доме, заключайте предварительный договор со сроком, который учитывает процедуру, либо сначала получайте promesę. Продавец редко ждёт без такой подстраховки.
Цена обхода разрешения
Приобретение недвижимости без требуемого разрешения недействительно. Это не штраф и не задержка — договор просто не порождает последствий, а недействительность устанавливает суд по требованию органа.
Поэтому при доме и участке проверка гражданства покупателя — первое, что делает нотариус. При квартире проверять нечего, отсюда и разница в темпе двух сделок.
Отдельно для покупающих за городом: освобождения не действуют в приграничной зоне. Варшавы и окрестностей это не касается, но у границы стоит спросить прямо.
Частые вопросы
Нужна ли для покупки квартиры карта побыту или PESEL?
Для самой покупки нет. Нужен паспорт и идентификационный номер для налоговых расчётов. PESEL сильно облегчает всё вокруг покупки — кредит, коммунальные, прописку, — но условием приобретения собственности не является.
Даст ли банк иностранцу ипотеку в Польше?
Да, хотя требования у банков разные: обычно хотят доход в Польше, историю занятости и больший первоначальный взнос, чем от гражданина. Это политика банка, а не норма закона, — поэтому стоит сравнить несколько предложений.
Покупаю квартиру с машиноместом в подземном гараже. Нужно разрешение?
Нет, если место служит жилищным нуждам собственника помещения. Закон приравнивает его к самой квартире.
А дом под Варшавой?
При гражданстве вне ЕЭП — да, нужно разрешение MSWiA, потому что вместе с домом приобретается земля. Граждане ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии покупают без разрешения.
Сколько занимает получение разрешения?
Это административная процедура с мнениями других органов, поэтому считается в месяцах, а не в неделях. Именно поэтому при доме планируют предварительный договор с подходящим сроком или берут promesę.
Можно ли купить квартиру на зарегистрированную за границей компанию?
Юридическое лицо с местонахождением за границей по закону считается иностранцем, как и польская компания под контролем иностранцев. Но освобождение для самостоятельного жилого помещения распространяется и на них.
Текст описывает правовое состояние на указанную выше дату и носит информационный характер — он не заменяет юридическую консультацию по конкретному делу. Если ваша ситуация отличается от описанной, напишите нам или обратитесь к юристу.
Смотрите также
Остался вопрос?
Напишите — отвечаем конкретно на конкретный вопрос, даже если вы ещё не ищете квартиру.