Покупка квартиры в Варшаве гражданином Украины

Освобождение от разрешения при покупке самостоятельного жилого помещения следует из закона 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами и действует очень давно. Оно никак не связано с законом о помощи 2022 года и вместе с ним не исчезнет.

Решает предмет покупки, а не гражданство и не цена. Квартира — без разрешения. Машино-место и кладовка при квартире — без разрешения. Дом с участком или сам участок — разрешение MSWiA, потому что Украина вне ЕЭЗ.

Подробности процедуры получения разрешения, расходы и последствия его обхода описаны в отдельной статье о покупке недвижимости иностранцем.

Польшу и Украину связывает договор о правовой помощи от 24 мая 1993 года. Официальные документы, выданные органами одного государства, в другом освобождены от легализации — то есть апостиль на украинском свидетельстве о браке или о рождении в обороте с Польшей обычно не нужен.

Чего договор не снимает, так это перевода. Документ должен быть переведён на польский присяжным переводчиком из списка Министра юстиции Польши. Перевод, выполненный и заверенный в Украине, иногда не принимают — не потому, что он хуже, а потому, что польское учреждение проверяет переводчика по своему списку.

Практический порядок: согласуйте с нотариусом список документов на первой встрече и сразу закажите переводы. У присяжного переводчика украинского в Варшаве обычно очередь на несколько дней, а перед датой акта это много.

Нотариальный акт составляется на польском языке. Если сторона не владеет польским настолько, чтобы понимать его содержание, нотариус обязан составить акт с участием присяжного переводчика. Это не формальность, которую обходят: нотариус отвечает за то, что обе стороны понимали, что подписывают.

Оценка, нужен ли переводчик, принадлежит нотариусу, но на практике его стоит взять даже при хорошем польском. В акте есть конструкции, которые в разговоре не используются, а это документ, который после подписания не правят.

Стоимость переводчика при акте — обычно несколько сотен злотых, платит та сторона, которой он нужен. При предварительном договоре у нотариуса действует то же правило.

Нотариус спросит о семейном положении и режиме имущества. В украинском праве, как и в польском, имущество, приобретённое в браке, по общему правилу принадлежит обоим супругам — значит, квартира, купленная одним из них, входит в общую собственность, если нет исключения.

Если хотите купить квартиру в личную собственность — например, за деньги от продажи квартиры, бывшей до брака, или из наследства, — скажите нотариусу ЗАРАНЕЕ, а не при подписании. Это требует соответствующего заявления в акте, а иногда и документального подтверждения происхождения средств.

Если супруг остался в Украине и приехать не может, решение — доверенность или согласие в требуемой форме. Форму и содержание согласуют с нотариусом до того, как документ будет составлен в Украине: доверенность, написанная «на всякий случай», очень часто оказывается слишком узкой по объёму.

Вывоз и перевод средств из Украины подпадает под валютные ограничения Национального банка Украины, которые меняются решениями регулятора. Поэтому в этом тексте нет цифр — проверьте актуальное состояние в своём банке, прежде чем согласовывать срок в предварительном договоре.

Польский нотариус и польский банк — обязанные учреждения в смысле законодательства о противодействии отмыванию денег. Они спросят об источнике средств и обязаны это задокументировать. Это не подозрительность к украинцам: та же процедура касается поляка, вносящего крупную сумму.

Самый удобный путь: счёт в польском банке, открытый заранее, деньги, переведённые этапами, и комплект документов о происхождении — договор продажи недвижимости в Украине, трудовой договор, дарение от родных с актом.

Если часть суммы везёте наличными через границу, помните об обязанности декларировать при въезде в Евросоюз суммы от 10 тысяч евро. Незадекларированные наличные — это не только штраф, но и проблема с подтверждением их происхождения у нотариуса.

Банки оценивают три вещи, которых у недавно приехавшего обычно нет в комплекте: основание пребывания дольше срока кредитования или перспективу его продления, стабильную занятость в Польше, подтверждённую за год с лишним, и кредитную историю в BIK.

Часть банков требует от человека из-за пределов еврозоны большего первоначального взноса, чем стандартные 20%. Решения по одной и той же заявке в разных банках бывают разными — поэтому разумно подавать в несколько, а не выбирать один «потому что там говорят по-украински».

Если доход в гривне или из-за рубежа, скажите об этом на первой встрече. Кредит это не перечёркивает, но меняет комплект документов и удлиняет анализ.

Налог на гражданско-правовые сделки 2% на вторичном рынке — такой же. Освобождение от этого налога при первой квартире иностранцу тоже положено: норма говорит о первой квартире, а не о гражданстве. Условие касается того, были ли вы уже где-либо собственником жилого помещения — в том числе за пределами Польши.

Нотариальная такса, судебные пошлины, комиссия агентства и ставка НДС у застройщика — идентичны.

Права собственника тоже: участие в собраниях товарищества, право голоса, возможность сдавать и продавать без дополнительных согласований.