Квартира від забудовника чи вторинка — що обрати

У забудовника ви спершу підписуєте в нотаріуса девелоперський договір (umowa deweloperska), платите на ескроу-рахунок траншами за ходом будівництва, а власником стаєте лише за актом перенесення власності — після приймання і здачі будинку. Між рішенням і ключами зазвичай минає від кількох місяців до двох років.

На вторинці ви підписуєте попередній договір, а потім нотаріальний акт, який одразу переносить власність. Ключі отримуєте в день передачі квартири, зазвичай протягом кількох тижнів після акта. Процедура коротша, але весь тягар перевірки лягає на вас і нотаріуса.

Тому порівняння лише ціни метра веде в нікуди. Ці два шляхи різняться тим, що ви отримуєте за гроші і коли отримуєте, а не тим, скільки коштує метр.

Квартира від забудовника продається у стані забудовника (stan deweloperski): є стіни, штукатурка, вікна та комунікації, немає підлог, міжкімнатних дверей, кухні та санвузла. Оздоблення — окремий бюджет, і на менших метражах це зазвичай друга за величиною витрата після самої квартири. Банк врахує її у першому внеску лише якщо ви впишете її в заявку від початку.

Вторинна квартира буває готова до заселення — і тоді ви економите час і гроші — або потребує ремонту, який у старому будинку доходить до комунікацій, а не до кольору стін. Різниця між освіженням і заміною електрики та стояків кратна, тож це питання ставте до оферти, а не після.

Згори йдуть витрати на саму угоду: на вторинці вищі через податок PCC, на первинці він уже включений у ціну як VAT. Скільки саме і коли діє звільнення на першу квартиру — розписано окремо в тексті про витрати при купівлі.

У забудовника ризик стосується часу і якості: термін здачі може зсунутися, а технічне приймання закінчується списком недоробок, усунення яких треба вимагати. Гроші захищає ескроу-рахунок і Девелоперський гарантійний фонд (DFG), але від перенесення терміну не захищає ніщо, крім штрафів, прописаних у договорі, — саме ці пункти варто читати найуважніше.

На вторинці ризик стосується правового і технічного стану: хто власник, чи немає іпотеки, прописаних людей, боргів за чинш, сервітутів, реприватизаційних претензій. Усе це перевіряється до акта — поземельна книга (KW), довідки від кооперативу або спільноти власників, протоколи, — і в цьому різниця: ризик вторинки перевіряється сьогодні, ризик первинки вирішиться за рік.

Є і спільний ризик, про який згадують найрідше, — сусідство. У нового комплексу питання в тому, що стане на ділянці поруч; у старого будинку — хто живе за стіною і як поводиться спільнота, коли треба вирішувати про ремонт даху.

Забудовник має сенс, якщо є де жити під час будівництва, ви хочете облаштувати квартиру по-своєму і віддаєте перевагу комунікаціям без історії. Добре працює і при купівлі під оренду в конкретній локації: новий будинок біля метро здається найлегше, а витрати на утримання передбачувані.

Вторинка має сенс, якщо квартира потрібна зараз, ви не хочете жити на будмайданчику перші роки комплексу, важлива конкретна вулиця або потрібен більший метраж за ті самі гроші. У старих районах це часто єдиний шлях — нових будинків там просто немає.

Найгірший вибір — зроблений лише за ціною метра. Якщо нова квартира дешевша за метр, але потребує оздоблення і чекає півтора року, а ви цей час орендуєте, порахуйте обидва шляхи до кінця, разом з орендою та оздобленням. Іноді виходить, що дешеве виявилося дорогим.