Квартира от застройщика или вторичка — что выбрать

У застройщика вы сначала подписываете у нотариуса девелоперский договор (umowa deweloperska), платите на эскроу-счёт траншами по ходу стройки, а собственником становитесь только по акту перенесения собственности — после приёмки и сдачи дома. Между решением и ключами обычно проходит от нескольких месяцев до двух лет.

На вторичке вы подписываете предварительный договор, а затем нотариальный акт, который сразу переносит собственность. Ключи получаете в день передачи квартиры, обычно в течение нескольких недель после акта. Процедура короче, но вся тяжесть проверки ложится на вас и нотариуса.

Поэтому сравнение одной только цены метра ведёт в никуда. Эти два пути различаются тем, что вы получаете за деньги и когда получаете, а не тем, сколько стоит метр.

Квартира от застройщика продаётся в состоянии застройщика (stan deweloperski): есть стены, штукатурка, окна и коммуникации, нет полов, межкомнатных дверей, кухни и санузла. Отделка — отдельный бюджет, и на небольших метражах это обычно вторая по величине трата после самой квартиры. Банк учтёт её в первом взносе только если вы впишете её в заявку с самого начала.

Вторичная квартира бывает готова к заселению — и тогда вы экономите время и деньги — либо требует ремонта, который в старом доме доходит до коммуникаций, а не до цвета стен. Разница между освежением и заменой электрики и стояков кратная, так что этот вопрос задавайте до оферты, а не после.

Сверху идут расходы на саму сделку: на вторичке выше за счёт налога PCC, на первичке он уже включён в цену как VAT. Сколько именно и когда действует освобождение на первую квартиру — расписано отдельно в тексте о расходах при покупке.

У застройщика риск касается времени и качества: срок сдачи может сдвинуться, а техническая приёмка заканчивается списком недоделок, устранение которых надо требовать. Деньги защищает эскроу-счёт и Девелоперский гарантийный фонд (DFG), но от переноса срока не защищает ничто, кроме штрафов, прописанных в договоре, — именно эти пункты стоит читать внимательнее всего.

На вторичке риск касается правового и технического состояния: кто собственник, нет ли ипотеки, прописанных людей, долгов по чиншу, сервитутов, реприватизационных претензий. Всё это проверяется до акта — поземельная книга (KW), справки от кооператива или сообщества собственников, протоколы, — и в этом разница: риск вторички проверяем сегодня, риск первички решится через год.

Есть и общий риск, о котором вспоминают реже всего, — соседство. У нового комплекса вопрос в том, что встанет на участке рядом; у старого дома — кто живёт за стеной и как ведёт себя сообщество, когда надо решать про ремонт крыши.

Застройщик имеет смысл, если есть где жить во время стройки, вы хотите обустроить квартиру по-своему и предпочитаете коммуникации без истории. Хорошо работает и при покупке под аренду в конкретной локации: новый дом у метро сдаётся легче всего, а расходы на содержание предсказуемы.

Вторичка имеет смысл, если квартира нужна сейчас, вы не хотите жить на стройплощадке первые годы комплекса, важна конкретная улица или нужен больший метраж за те же деньги. В старых районах это часто единственный путь — новых домов там просто нет.

Худший выбор — сделанный по одной лишь цене метра. Если новая квартира дешевле за метр, но требует отделки и ждёт полтора года, а вы это время снимаете, посчитайте оба пути до конца, вместе с арендой и отделкой. Иногда выходит, что дешёвое оказалось дорогим.