Mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego

Kupując od dewelopera, podpisujesz najpierw umowę deweloperską u notariusza, płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy w transzach powiązanych z postępem budowy, a właścicielem stajesz się dopiero aktem przenoszącym własność — po odbiorze i po oddaniu budynku. Między decyzją a kluczami mija zwykle od kilku miesięcy do dwóch lat.

Kupując z rynku wtórnego, podpisujesz umowę przedwstępną, a potem akt notarialny, który od razu przenosi własność. Klucze dostajesz w dniu wydania mieszkania, zwykle w ciągu kilku tygodni od aktu. Cała procedura jest krótsza, ale cały ciężar sprawdzenia przenosi się na Ciebie i na notariusza.

Dlatego porównywanie samej ceny metra prowadzi donikąd. Te dwie drogi różnią się tym, co dostajesz w zamian za pieniądze i kiedy to dostajesz, a nie tym, ile kosztuje metr.

Mieszkanie od dewelopera kupuje się w stanie deweloperskim: są ściany, tynki, okna i instalacje, nie ma podłóg, drzwi wewnętrznych, kuchni ani łazienki. Wykończenie to osobny budżet i przy mniejszych metrażach bywa drugim co do wielkości wydatkiem po samym mieszkaniu. Bank policzy go do wkładu własnego tylko wtedy, gdy od początku wpiszesz go do wniosku.

Mieszkanie z rynku wtórnego bywa gotowe do zamieszkania — i wtedy oszczędzasz czas i pieniądze — albo wymaga remontu, który przy starszym budynku dotyka instalacji, a nie tylko koloru ścian. Różnica między odświeżeniem a wymianą elektryki i pionów jest w kosztach kilkukrotna, więc to pytanie zadaj przed ofertą, nie po.

Do tego dochodzą koszty transakcji, które przy rynku wtórnym są wyższe o podatek PCC, a przy pierwotnym zawarte w cenie w postaci VAT-u. Ile dokładnie i kiedy przysługuje zwolnienie na pierwsze mieszkanie — rozpisaliśmy osobno w tekście o kosztach zakupu.

U dewelopera ryzyko dotyczy czasu i jakości: termin oddania potrafi się przesunąć, a odbiór techniczny kończy się listą usterek, których usunięcie trzeba wyegzekwować. Pieniądze chroni rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale przed przesunięciem terminu nie chroni nic poza karami wpisanymi do umowy — i właśnie te zapisy warto przeczytać najuważniej.

Na rynku wtórnym ryzyko dotyczy stanu prawnego i stanu technicznego: kto jest właścicielem, czy nie ma hipoteki, zameldowanych osób, niezapłaconego czynszu, służebności, roszczeń reprywatyzacyjnych. To wszystko da się sprawdzić przed aktem — księga wieczysta, zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty, protokoły — i w tym jest różnica: ryzyko wtórnego jest sprawdzalne dzisiaj, ryzyko pierwotnego rozstrzygnie się za rok.

Jest jeszcze ryzyko wspólne obu drogom i najczęściej pomijane: sąsiedztwo. Przy nowym osiedlu pytanie brzmi, co stanie na działce obok; przy starym — kto mieszka za ścianą i jak wygląda wspólnota, gdy trzeba zdecydować o remoncie dachu.

Deweloper ma sens, jeśli masz gdzie mieszkać przez czas budowy, chcesz urządzić mieszkanie po swojemu i wolisz instalacje bez historii. Dobrze działa też wtedy, gdy kupujesz pod wynajem w konkretnej lokalizacji: nowy budynek przy metrze wynajmuje się najłatwiej, a koszty eksploatacji są przewidywalne.

Rynek wtórny ma sens, jeśli potrzebujesz mieszkania teraz, nie chcesz mieszkać na placu budowy przez pierwsze lata osiedla, zależy Ci na konkretnej ulicy albo na większym metrażu za te same pieniądze. W starszych dzielnicach to często jedyna droga — nowych budynków po prostu tam nie ma.

Najgorszy wybór to ten zrobiony z powodu samej ceny metra. Jeśli nowe mieszkanie jest tańsze za metr, ale wymaga wykończenia i czeka półtora roku, a Ty w tym czasie wynajmujesz — policz obie drogi do końca, razem z czynszem najmu i kosztem wykończenia. Czasem wychodzi, że tańsze było droższe.