Покупцеві
Іпотека в Польщі для іноземця
Іноземець може отримати іпотеку в Польщі, і дозвіл для цього не потрібен — це рішення банку, а не установи. Вирішують три речі: підстава перебування, перший внесок і валюта, в якій ви заробляєте.
Правовий стан на 13 жовтня 2026 р.
Передзвонюємо щодня, 10:00–18:00Розмовляємо українською
Що попросить банк
- Паспорт і карта побиту — тимчасова або постійна; при тимчасовій важливо, скільки вона ще діє
- PESEL — без нього більшість банків не почне розгляд
- Трудовий договір, договір zlecenie або документи фірми, залежно від джерела доходу
- Історія доходу: довідка від роботодавця, виписки з рахунку, PIT за минулий рік
- Виписки з рахунку, на який приходить зарплата — зазвичай за три-дванадцять місяців
- Попередній договір із ціною та строком і дані нерухомості (номер księgi wieczystej, площа)
- Підтвердження першого внеску — звідки гроші і що вони вже у вас є
Як це відбувається по порядку
- 01
Рахуєте спроможність, перш ніж шукати
Кредитна спроможність визначає бюджет, а бюджет — район. Зворотний порядок закінчується квартирою, яку банк не профінансує. Порахуйте орієнтовно самі на початку.
Банк додає до відсоткової ставки буфер мінімум 2,5 відсоткового пункту і дивиться, яку частину доходу забирають платежі за всіма зобов'язаннями разом. Кредитна картка і ліміт на рахунку враховуються навіть невикористані.
- 02
Перевіряєте підставу перебування і PESEL
З картою постійного перебування банки розглядають заявника як резидента. З тимчасовою дивляться на дату її закінчення і на те, що буде після — частина банків очікує документів на понад рік наперед.
Громадянам ЄС, Ісландії, Норвегії, Ліхтенштейну та Швейцарії карта побиту для купівлі квартири не потрібна; PESEL і адресу в Польщі банк попросить однаково.
- 03
Збираєте перший внесок
Мінімум — 20% ціни. Окремі банки опускаються до 10%, якщо різницю покриває страхування — воно коштує або відсоток, або підвищення маржі. Від заявника без постійного перебування банки часто очікують більше ніж 20%.
Перший внесок — не єдині гроші на старті: до ціни додається податок на вторинному ринку, нотаріальний збір, внесення до księgi wieczystej і комісії. На вторинці закладайте кілька відсотків ціни понад внесок.
- 04
Берете попереднє рішення в кількох банках
Політика щодо іноземців різниться між банками сильніше, ніж ставка: та сама заявка буває відхилена в одному банку й схвалена в іншому. Тому заявки подають паралельно, а не по черзі.
- 05
Підписуєте попередній договір зі строком на кредит
У попередньому договорі має стояти строк, у який ви подаєте кредитне рішення, і що буде, якщо банк відмовить. Без цього завдаток втрачається через відмову, на яку ви не впливали.
Реальний час від заявки до рішення — кілька тижнів, а при неповних документах довше. Строк, коротший за цей час, ставить вас у слабку позицію вже при підписанні.
- 06
Банк оцінює нерухомість і виплачує
Перед виплатою банк замовляє власну оцінку. Якщо вона нижча за ціну, різницю ви докладаєте власними грошима — банк рахує кредит від своєї оцінки, а не від ціни в договорі.
Валюта доходу вирішує найбільше
Кредит дають у валюті, в якій ви заробляєте. Це не внутрішнє правило одного банку, а наглядова вимога, запроваджена після кризи кредитів у франках: банк не має права виставляти позичальника на курсовий ризик.
Практичний наслідок для іноземця такий: дохід з України, Білорусі чи США не піде на кредит у злотих — навіть високий і документально підтверджений. Потрібен дохід у злотих, тобто робота або фірма в Польщі.
Дохід частково в злотих, частково закордонний банк зарахує вибірково: до спроможності увійде злотова частина, решту він побачить лише як тло.
Кредитна історія, якої у вас ще немає
Банки читають історію з BIK. У того, хто приїхав недавно, там немає нічого — а відсутність історії не те саме, що добра історія, бо банк не бачить, як ви платите.
Найпростіше її будує кредитна картка або невелика покупка на розтермінування, сплачена вчасно протягом кількох місяців. Це єдине, що неможливо надолужити за тиждень до заявки.
Працює й у зворотний бік: несплачений вчасно платіж за телефон рік тому здатен заблокувати заявку, а сам заявник про нього зазвичай не пам'ятає. Звіт про себе можна взяти самому, перед поданням.
Тип договору і час роботи
Трудовий договір на невизначений строк для банку найпростіший — зазвичай достатньо трьох місяців у поточного роботодавця. Договір на визначений строк має сягати далі за найближчі місяці, і банки дивляться, чи попередні продовжували.
Договір zlecenie і підприємницька діяльність вимагають довшої історії: від шести до двадцяти чотирьох місяців залежно від банку. При діяльності рахується дохід після витрат, а не оборот.
Перерва в роботі за останній рік не закриває справу, але її треба пояснити документом, а не розповіддю.
Чого цей текст не обіцяє
Ми не описуємо державних програм підтримки для тих, хто купує першу квартиру. Вони з'являються і закінчуються в ритмі політичних каденцій, мають власні ліміти й умови, а текст про них старіє невидимо для читача.
Якщо вам говорять про кредит без першого внеску — мова або про таку програму, або про кредит зі страхуванням відсутньої частини. Друге існує, але власні гроші на податок і збори все одно потрібні.
Стан на сьогодні перевіряє кредитний консультант, перш ніж ви почнете дивитися квартири. У нас ця розмова безкоштовна, бо консультанта оплачує банк, а не клієнт.
Купівля за готівку, кредит потім
Квартиру, куплену за готівку, можна пізніше обтяжити іпотекою і повернути частину грошей — це іпотечний кредит на довільну мету, зазвичай дорожчий за кредит на купівлю і на меншу частку вартості.
Зворотний порядок часто дешевший: спершу кредит на купівлю, потім дострокове погашення. Це варто порахувати до рішення, а не після.
Часті запитання
Чи дадуть кредит без карти побиту
Громадянам ЄС, Ісландії, Норвегії, Ліхтенштейну та Швейцарії карта не потрібна. Решті практично завжди потрібна: банку необхідна документально підтверджена підстава перебування і номер PESEL. Самого паспорта з візою рідко достатньо.
Чи можна взяти кредит без першого внеску
Ні. Мінімум — 20% ціни, в окремих банках 10%, коли відсутню частину покриває страхування. Понад це є податки й нотаріальні збори, яких кредит не фінансує.
Чи зарахують мій дохід з України
До кредиту в злотих — ні. Кредит дають у валюті доходу, тому для платежів у злотих потрібен дохід у злотих. Закордонний дохід банк побачить, але до спроможності не включить.
Скільки триває шлях від заявки до грошей
Кредитне рішення — зазвичай кілька тижнів від повної заявки, а виплата йде після нотаріального акта і внесення іпотеки. Строк у попередньому договорі треба ставити із запасом.
Чи профінансує банк квартиру, яку я купую на фірму
Це інший продукт, ніж іпотека для приватної особи — інші ставки, інший внесок і інша оцінка. Купівля через компанію рахується як фірмове фінансування і потребує окремого розрахунку.
Що робити, якщо оцінка банку нижча за ціну квартири
Різницю докладаєте власними грошима. Банк рахує суму кредиту від своєї оцінки, а не від ціни в договорі — тому при квартирі з високою ціною запас готівки потрібен навіть при добрій спроможності.
Текст описує правовий стан на зазначену вище дату і має інформаційний характер — він не замінює юридичну консультацію у конкретній справі. Якщо ваша ситуація відрізняється від описаної, напишіть нам або зверніться до юриста.
Дивіться також
Залишилося питання?
Напишіть — відповідаємо конкретно на конкретне питання, навіть якщо ви ще не шукаєте квартиру.
Передзвонюємо щодня, 10:00–18:00Розмовляємо українською