Покупателю
Ипотека в Польше для иностранца
Иностранец может получить ипотеку в Польше, и разрешение для этого не нужно — это решение банка, а не ведомства. Решают три вещи: основание пребывания, первый взнос и валюта, в которой вы зарабатываете.
Правовое состояние на 13 октября 2026 г.
Перезваниваем каждый день, 10:00–18:00Говорим по-русски
Что попросит банк
- Паспорт и карта побыту — временная или постоянная; при временной важно, сколько она ещё действует
- PESEL — без него большинство банков не начнёт рассмотрение
- Трудовой договор, договор zlecenie или документы фирмы, в зависимости от источника дохода
- История дохода: справка от работодателя, выписки со счёта, PIT за прошлый год
- Выписки со счёта, на который приходит зарплата — обычно за три-двенадцать месяцев
- Предварительный договор с ценой и сроком и данные недвижимости (номер księgi wieczystej, площадь)
- Подтверждение первого взноса — откуда деньги и что они уже у вас есть
Как это идёт по порядку
- 01
Считаете способность, прежде чем искать
Кредитоспособность определяет бюджет, а бюджет — район. Обратный порядок заканчивается квартирой, которую банк не профинансирует. Посчитайте ориентировочно сами в начале.
Банк добавляет к процентной ставке буфер минимум 2,5 процентного пункта и смотрит, какую часть дохода забирают платежи по всем обязательствам вместе. Кредитная карта и лимит на счёте учитываются даже неиспользованные.
- 02
Проверяете основание пребывания и PESEL
С картой постоянного пребывания банки рассматривают заявителя как резидента. С временной смотрят на дату её окончания и на то, что будет после — часть банков ожидает документов больше чем на год вперёд.
Гражданам ЕС, Исландии, Норвегии, Лихтенштейна и Швейцарии карта побыту для покупки квартиры не нужна; PESEL и адрес в Польше банк попросит всё равно.
- 03
Собираете первый взнос
Минимум — 20% цены. Отдельные банки опускаются до 10%, если разницу покрывает страхование — оно стоит либо процент, либо повышение маржи. От заявителя без постоянного пребывания банки часто ожидают больше 20%.
Первый взнос — не единственные деньги на старте: к цене добавляется налог на вторичном рынке, нотариальный сбор, внесение в księgę wieczystą и комиссии. На вторичке закладывайте несколько процентов цены сверх взноса.
- 04
Берёте предварительное решение в нескольких банках
Политика в отношении иностранцев различается между банками сильнее, чем ставка: одна и та же заявка бывает отклонена в одном банке и одобрена в другом. Поэтому заявки подают параллельно, а не по очереди.
- 05
Подписываете предварительный договор со сроком на кредит
В предварительном договоре должен стоять срок, в который вы предоставляете кредитное решение, и что будет, если банк откажет. Без этого задаток теряется из-за отказа, на который вы не влияли.
Реальное время от заявки до решения — несколько недель, а при неполных документах дольше. Срок короче этого времени ставит вас в слабую позицию уже при подписании.
- 06
Банк оценивает недвижимость и выплачивает
Перед выплатой банк заказывает собственную оценку. Если она ниже цены, разницу вы доплачиваете своими деньгами — банк считает кредит от своей оценки, а не от цены в договоре.
Валюта дохода решает больше всего
Кредит дают в той валюте, в которой вы зарабатываете. Это не внутреннее правило одного банка, а надзорное требование, введённое после кризиса кредитов во франках: банк не имеет права подставлять заёмщика под курсовой риск.
Практическое следствие для иностранца такое: доход из Украины, Беларуси или США не пойдёт на кредит в злотых — даже высокий и документально подтверждённый. Нужен доход в злотых, то есть работа или фирма в Польше.
Доход частично в злотых, частично зарубежный банк зачтёт выборочно: в способность войдёт злотовая часть, остальное он увидит только как фон.
Кредитная история, которой у вас ещё нет
Банки читают историю из BIK. У того, кто приехал недавно, там нет ничего — а отсутствие истории не то же самое, что хорошая история, потому что банк не видит, как вы платите.
Проще всего её строит кредитная карта или небольшая покупка в рассрочку, выплаченная вовремя за несколько месяцев. Это единственное, что нельзя нагнать за неделю до заявки.
Работает и в обратную сторону: не оплаченный вовремя платёж за телефон год назад способен заблокировать заявку, а сам заявитель о нём обычно не помнит. Отчёт о себе можно взять самому, до подачи.
Тип договора и время работы
Трудовой договор на неопределённый срок для банка самый простой — обычно достаточно трёх месяцев у текущего работодателя. Договор на определённый срок должен доходить дальше ближайших месяцев, и банки смотрят, продлевали ли предыдущие.
Договор zlecenie и предпринимательская деятельность требуют более долгой истории: от шести до двадцати четырёх месяцев в зависимости от банка. При деятельности считается доход после расходов, а не оборот.
Перерыв в работе за последний год не закрывает дело, но его нужно объяснить документом, а не рассказом.
Чего этот текст не обещает
Мы не описываем государственные программы поддержки покупателей первого жилья. Они появляются и заканчиваются в ритме политических сроков, имеют свои лимиты и условия, а текст о них стареет незаметно для читателя.
Если вам говорят о кредите без первого взноса — речь либо о такой программе, либо о кредите со страхованием недостающей части. Второе существует, но свои деньги на налог и сборы всё равно нужны.
Положение на сегодня проверяет кредитный консультант, прежде чем вы начнёте смотреть квартиры. У нас этот разговор бесплатный, потому что консультанта оплачивает банк, а не клиент.
Покупка за наличные, кредит потом
Квартиру, купленную за наличные, можно позже обременить ипотекой и вернуть часть денег — это ипотечный кредит на произвольную цель, обычно дороже кредита на покупку и на меньшую долю стоимости.
Обратный порядок часто дешевле: сначала кредит на покупку, потом досрочное погашение. Это стоит посчитать до решения, а не после.
Частые вопросы
Дадут ли кредит без карты побыту
Гражданам ЕС, Исландии, Норвегии, Лихтенштейна и Швейцарии карта не нужна. Остальным практически всегда нужна: банку необходимо документально подтверждённое основание пребывания и номер PESEL. Одного паспорта с визой редко достаточно.
Можно ли взять кредит без первого взноса
Нет. Минимум — 20% цены, в отдельных банках 10%, когда недостающую часть покрывает страхование. Сверх этого есть налоги и нотариальные сборы, которые кредит не финансирует.
Зачтут ли мой доход из Украины
Для кредита в злотых — нет. Кредит дают в валюте дохода, поэтому для платежей в злотых нужен доход в злотых. Зарубежный доход банк увидит, но в способность не включит.
Сколько длится путь от заявки до денег
Кредитное решение — обычно несколько недель от полной заявки, а выплата идёт после нотариального акта и внесения ипотеки. Срок в предварительном договоре нужно ставить с запасом.
Профинансирует ли банк квартиру, которую я покупаю на фирму
Это другой продукт, чем ипотека для частного лица — другие ставки, другой взнос и другая оценка. Покупка через компанию считается фирменным финансированием и требует отдельного расчёта.
Что делать, если оценка банка ниже цены квартиры
Разницу доплачиваете своими деньгами. Банк считает сумму кредита от своей оценки, а не от цены в договоре — поэтому при квартире с высокой ценой запас наличных нужен даже при хорошей способности.
Текст описывает правовое состояние на указанную выше дату и носит информационный характер — он не заменяет юридическую консультацию по конкретному делу. Если ваша ситуация отличается от описанной, напишите нам или обратитесь к юристу.
Смотрите также
Остался вопрос?
Напишите — отвечаем конкретно на конкретный вопрос, даже если вы ещё не ищете квартиру.
Перезваниваем каждый день, 10:00–18:00Говорим по-русски