Как купить квартиру в Варшаве: весь путь от бюджета до ключей

За наличные: от выбора квартиры до нотариального акта обычно три–пять недель. Дольше всего собираются справки со стороны продавца — об отсутствии задолженности перед товариществом, о прописанных, а при ипотечной квартире — обещание банка снять ипотеку.

В кредит: два–четыре месяца. Складывается из окончательного решения банка с оценкой квартиры (три–шесть недель), даты у нотариуса и выдачи средств. Банк переводит цену после акта, а не до него, и это нормально: продавец получает деньги в течение нескольких рабочих дней.

Самая частая причина сдвига не финансовая, а бумажная: недостающая справка, неоформленное наследство прежнего собственника или ипотека, которую никто не снял после погашения кредита много лет назад. Все три видны в поземельной книге и в документах — поэтому четвёртый шаг идёт перед пятым.

У застройщика налог PCC не платят — в цене уже есть НДС. Зато квартира обычно в состоянии «под отделку», а отделка — это реальные несколько сотен злотых за метр и выше плюс несколько месяцев. Сравнивать предложения надо по цене после отделки, а не по цене из прайса.

На вторичном рынке квартира готова и часто с мебелью, но добавляется 2% налога — если только это не ваша первая квартира: тогда освобождение, действующее с 31 августа 2023 года, снимает его полностью.

Третий путь, о котором в начале мало кто думает: вторичная квартира в доме, построенном несколько лет назад. Она готова, у неё современные коммуникации и гараж, а стоит меньше, чем та же площадь в строящемся комплексе по соседству.

Отдел I описывает объект: расположение, площадь, относящиеся помещения и долю в общем имуществе. Здесь выясняется, действительно ли подвал и машино-место принадлежат квартире, являются ли они отдельным правом или только договорённостью между соседями.

Отдел II — собственник. Он должен совпадать с тем, кто подписывает договор, а при наследстве — с судебным постановлением или нотариальным свидетельством о наследовании. Квартиру с неоформленным наследством купить можно, но сначала надо оформить наследство, и это вопрос не недели.

Отдел III — права и требования: сервитуты, право пожизненного содержания, предупреждение об исполнительном производстве, требование о переводе собственности. Отдел IV — ипотеки. Квартиру с ипотекой покупают спокойно: деньги идут двумя переводами — часть в банк продавца на погашение, остальное продавцу, — но обещание банка о снятии ипотеки обязательно.

Публичная достоверность поземельных книг защищает добросовестного покупателя, но не покрывает того, чего в книге нет: долга перед товариществом, неоплаченных взносов и прописанных людей. Для этого и нужны отдельные справки.

Сверх цены: налог на гражданско-правовые сделки 2% на вторичном рынке (ноль при первой квартире), нотариальная такса — для жилого помещения вдвое ниже максимальной таблицы, — 200 zł за запись о собственности, 200 zł за запись об ипотеке, 100 zł за заведение новой книги и 19 zł налога с ипотеки при кредите.

К этому добавляется то, чего нет ни в одной таблице: оценка квартиры для банка, страхование недвижимости, которого требует банк, комиссия банка, а при квартире под ремонт — ремонт. Обычный запас сверх цены — 1–4% на сделку и отдельно столько, сколько обойдётся отделка.

Полный счёт с посчитанным примером для квартиры за 900 тысяч злотых — в статье о расходах на покупку.

Для покупки самостоятельного жилого помещения разрешение MSWiA не нужно — независимо от гражданства. Ограничения касаются земли и домов, а не квартир в многоквартирном доме.

Сложнее обычно с кредитом: банки смотрят на вид на жительство, стаж работы в Польше и кредитную историю в BIK, которой у недавно приехавшего просто нет. Часть банков требует от иностранца из-за пределов еврозоны большего первоначального взноса.

Подробности — какие документы, когда разрешение всё-таки нужно и как быть с участком — в отдельной статье о покупке недвижимости иностранцем.

Доходность считают от цены с расходами на сделку и отделку, а не от цены из объявления, и за вычетом взноса в товарищество, налога на недвижимость и простоя. Один месяц без арендатора в году — это минус 8% дохода.

Частная аренда (najem prywatny) облагается единым налогом: 8,5% с дохода до 100 тысяч злотых в год и 12,5% с превышения. Налог считается с поступлений, так что расходы вычесть нельзя — это меняет расчёт для квартиры, в которую надо вкладываться.

Договор окказиональной аренды (najem okazjonalny) даёт собственнику реальный путь к выселению и устроен совсем иначе, чем обычный договор найма. Мы описали его отдельно — прочитать стоит до покупки, а не перед первым арендатором.

Задаток, внесённый до проверки поземельной книги. Если выяснится, что продавец не единственный собственник или что на квартире вписано требование, возврат денег нередко идёт через суд.

Предварительный договор на простой бумаге в кредитной сделке. Если продавец передумает, без нотариальной формы потребовать заключения основного договора нельзя — остаётся возмещение убытков, то есть ещё один процесс вместо квартиры.

Срок предварительного договора, поставленный под оптимистичный кредитный сценарий. Если банк не успеет, покупатель теряет задаток за то, в чём не виноват. Срок ставят с запасом и с условием о том, что происходит при отказе в кредите.

Вера на слово, что машино-место и кладовка входят в цену. Они бывают отдельной долей в другой книге и отдельным актом — а значит, отдельным расходом у нотариуса.