Jak kupić mieszkanie w Warszawie: cała droga od budżetu do kluczy

Za gotówkę: od wybrania mieszkania do aktu notarialnego zwykle trzy do pięciu tygodni. Najdłużej trwa zebranie zaświadczeń po stronie sprzedającego — o braku zaległości wobec wspólnoty, o osobach zameldowanych, a przy mieszkaniu z hipoteką promesa banku o jej wykreśleniu.

Na kredyt: dwa do czterech miesięcy. Składa się na to decyzja ostateczna banku z wyceną lokalu (trzy–sześć tygodni), termin u notariusza i uruchomienie środków. Bank przelewa cenę po akcie, nie przed nim, i to jest normalne — sprzedający dostaje pieniądze w ciągu kilku dni roboczych.

Najczęstsza przyczyna poślizgu nie jest finansowa, tylko papierowa: brakujące zaświadczenie, nieuregulowany spadek po poprzednim właścicielu albo hipoteka, której nikt nie wykreślił po spłacie kredytu sprzed lat. Wszystkie trzy widać w księdze wieczystej i w dokumentach — dlatego krok czwarty idzie przed piątym.

Od dewelopera nie płaci się podatku PCC, bo w cenie jest już VAT. Za to mieszkanie jest zwykle w stanie deweloperskim, a wykończenie to realny koszt kilkuset złotych za metr i więcej, do tego kilka miesięcy czasu. Przy porównywaniu ofert trzeba zestawiać cenę po wykończeniu, a nie cenę z cennika.

Z rynku wtórnego mieszkanie jest gotowe i często umeblowane, ale dochodzi 2% podatku — chyba że to Twoje pierwsze mieszkanie, bo wtedy zwolnienie obowiązujące od 31 sierpnia 2023 roku znosi go w całości.

Trzecia droga, o której mało kto myśli na początku: mieszkanie z rynku wtórnego w budynku sprzed kilku lat. Jest gotowe, ma nowoczesną instalację i garaż, a kosztuje mniej niż ten sam metraż w inwestycji w budowie obok.

Dział I opisuje nieruchomość: położenie, metraż, pomieszczenia przynależne i udział w nieruchomości wspólnej. Tu wychodzi, czy piwnica i miejsce postojowe faktycznie należą do lokalu, czy są osobnym prawem albo tylko ustaleniem między sąsiadami.

Dział II to właściciel. Musi się zgadzać z tym, kto podpisuje umowę — a przy spadku z postanowieniem sądu albo aktem poświadczenia dziedziczenia. Mieszkanie po nieuregulowanym spadku da się kupić, ale najpierw trzeba uregulować spadek, i to nie jest kwestia tygodnia.

Dział III to prawa i roszczenia: służebności, prawo dożywocia, ostrzeżenie o egzekucji, roszczenie o przeniesienie własności. Dział IV to hipoteki. Mieszkanie z hipoteką kupuje się normalnie — pieniądze idą wtedy w dwóch przelewach: do banku sprzedającego na spłatę i reszta do sprzedającego — ale musi być promesa banku o wykreśleniu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni kupującego działającego w dobrej wierze, ale nie obejmuje tego, czego w księdze nie ma: zadłużenia wobec wspólnoty, zaległego czynszu ani osób zameldowanych. Po to są osobne zaświadczenia.

Poza ceną: podatek od czynności cywilnoprawnych 2% na rynku wtórnym (zero przy pierwszym mieszkaniu), taksa notarialna — przy lokalu mieszkalnym o połowę niższa niż tabela maksymalna — 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki, 100 zł za założenie nowej księgi i 19 zł podatku od hipoteki przy kredycie.

Do tego dochodzą pozycje, o których nie mówi żadna tabela: wycena lokalu na potrzeby banku, ubezpieczenie nieruchomości wymagane przy kredycie, prowizja banku, a przy mieszkaniu do remontu — remont. Całkowity bufor poza ceną to zwykle 1–4% przy transakcji i osobno tyle, ile wyniesie wykończenie.

Pełen rachunek z policzonym przykładem dla mieszkania za 900 tysięcy złotych jest w artykule o kosztach zakupu.

Na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego zezwolenie MSWiA nie jest potrzebne — niezależnie od obywatelstwa. Ograniczenia dotyczą gruntów i domów, nie mieszkań w budynku wielorodzinnym.

Co bywa trudniejsze, to kredyt: banki patrzą na rodzaj pobytu, długość zatrudnienia w Polsce i historię kredytową w BIK, której nowo przybyły po prostu nie ma. Część banków wymaga wyższego wkładu własnego od obcokrajowca spoza strefy euro.

Szczegóły — jakie dokumenty, kiedy jednak potrzebne jest zezwolenie i co z działką — są w osobnym artykule o zakupie nieruchomości przez cudzoziemca.

Rentowność liczy się od ceny z kosztami transakcji i wykończenia, a nie od ceny z ogłoszenia, i po odjęciu czynszu do wspólnoty, podatku od nieruchomości oraz pustostanów. Miesiąc bez najemcy w roku to minus 8% przychodu.

Najem prywatny rozlicza się ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 tysięcy złotych rocznie i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt liczy się od przychodu, więc kosztów nie odejmiesz — to zmienia rachunek przy mieszkaniu wymagającym nakładów.

Umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi realną ścieżkę eksmisji i jest zupełnie inną konstrukcją niż zwykła umowa najmu. Opisaliśmy ją osobno — warto przeczytać przed zakupem, a nie przed pierwszym najemcą.

Zadatek wpłacony przed sprawdzeniem księgi wieczystej. Jeżeli okaże się, że sprzedający nie jest jedynym właścicielem albo że na lokalu jest wpisane roszczenie, odzyskanie pieniędzy bywa drogą sądową.

Umowa przedwstępna na kartce przy transakcji kredytowej. Jeśli sprzedający się rozmyśli, bez formy aktu notarialnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej — zostaje odszkodowanie, czyli kolejny proces zamiast mieszkania.

Termin przedwstępnej ustawiony pod optymistyczny scenariusz kredytowy. Jeżeli bank nie zdąży, kupujący traci zadatek za coś, czego nie zawinił. Termin ustawia się z zapasem i z zapisem, co się dzieje przy odmowie kredytu.

Przyjęcie na wiarę, że miejsce postojowe i komórka są w cenie. Bywają osobnym udziałem w innej księdze i osobnym aktem — a wtedy osobnym kosztem notarialnym.