Покупателю
Сколько на самом деле стоит покупка квартиры сверх её цены
Сверх цены квартиры нужно приготовить примерно от одного до четырёх процентов её стоимости. Разброс берётся из двух вещей: покупаете вы у застройщика или на вторичном рынке, и первая ли это ваша квартира.
Правовое состояние на 2 сентября 2026 г.
Из чего складывается счёт
- Налог PCC — 2% цены при покупке на вторичном рынке. При первой квартире — ноль. У застройщика не возникает вообще, потому что в цене уже НДС.
- Нотариальная такса — вознаграждение нотариуса по таблице максимальных ставок, для жилого помещения вдвое меньше, плюс 23% НДС.
- Выписки нотариального акта — 6 zł нетто за страницу, а выписок нужно несколько (суд, учреждение, банк, стороны).
- Судебные пошлины — 200 zł за запись права собственности в поземельную книгу (księga wieczysta), 200 zł за запись ипотеки, 100 zł за заведение новой книги.
- PCC с ипотеки — 19 zł, если покупаете в кредит.
- Комиссия посредника — если пользуетесь агентством; размер и кто платит следуют из договора, а не из закона.
Вторичка против застройщика: два разных счёта
Покупая квартиру из вторых рук, вы платите налог на гражданско-правовые действия (PCC) — 2% рыночной стоимости. Его удерживает нотариус при подписании акта и сам перечисляет в налоговую, так что подавать ничего не нужно.
Покупая у застройщика, PCC вы не платите вовсе. В цене уже сидит НДС — 8% для квартир, и это обычно выгоднее, чем та же квартира со вторички с добавленными двумя процентами.
Это единственная крупная позиция, которой два рынка различаются. Нотариус, суд и выписки стоят одинаково и там, и там.
Первая квартира без налога
С 31 августа 2023 года покупатель своей первой квартиры на вторичном рынке освобождён от PCC. У нормы нет конечной даты, она действует и сейчас. На квартире за 900 тысяч экономия — 18 тысяч злотых.
Условие одно, зато жёсткое: в день покупки и никогда раньше вы не могли быть собственником жилого помещения, одноквартирного дома или кооперативного права собственности на помещение — ни доли в них.
Есть одно исключение, и его стоит запомнить: унаследованная доля права на льготу не лишает, если ни в одном объекте она не превышала 50%. Таких унаследованных долей может быть и несколько.
Освобождение не срабатывает само — у нотариуса подаётся заявление. Нотариус об этом спросит, но знать заранее полезно: это тот момент, когда отвечать нужно по правде.
Нотариус: половина от того, чего вы ждёте
Максимальная нотариальная такса установлена постановлением и растёт ступенями: при стоимости от 60 тысяч до миллиона это 1010 zł плюс 0,4% с превышения над 60 тысячами, а свыше миллиона — 4770 zł плюс 0,2% с превышения.
При продаже самостоятельного жилого помещения применяется половина этой ставки. Это чаще всего упускаемая деталь в расчётах — покупатели считают по полной таблице, и у них выходит вдвое больше.
Ставки максимальные, а не жёсткие. Нотариус может взять меньше, и на крупных сделках обычно есть о чём договариваться. К таксе всегда добавляется 23% НДС.
Пример: квартира за 900 тысяч на вторичке
Нотариальная такса: полная ставка по таблице — 1010 zł плюс 0,4% с 840 тысяч, то есть 4370 zł. Для жилого помещения половина — 2185 zł нетто, с НДС около 2688 zł.
PCC: 18 000 zł при обычной покупке, 0 zł при первой квартире.
Суд и выписки: 200 zł за запись собственности, при кредите ещё 200 zł за ипотеку и 19 zł PCC с неё, плюс примерно 150–250 zł за выписки.
Итого: около 21,3 тысячи злотых при обычной покупке в кредит и около 3,3 тысячи, если это первая квартира. Комиссия посредника, если она есть, добавляется отдельно.
Частые вопросы
Кто платит PCC — покупатель или продавец?
Покупатель. Нотариус удерживает налог при подписании акта и перечисляет его в налоговую, так что покупатель никакой декларации сам не подаёт.
У меня унаследованная доля в квартире родителей. Потеряю ли я льготу на первую квартиру?
Нет, если эта доля не превышает 50% и получена по наследству. Таких долей может быть даже несколько — условие касается размера каждой, а не их количества.
У застройщика дешевле, чем на вторичке?
По самим расходам на сделку обычно да, потому что нет PCC. Но сравнивать надо целиком: квартира от застройщика часто в состоянии «под отделку», а отделка стоит от нескольких сотен злотых за метр и выше.
Сколько нужно выписок нотариального акта?
Обычно несколько: для суда по поземельным книгам, для учреждения, для банка при кредите и по одной сторонам. При 6 zł нетто за страницу и акте на полтора десятка страниц выходит, как правило, от 150 до 250 zł.
Можно ли торговаться о нотариальной таксе?
Да, в таблице указаны максимальные ставки. На дорогих сделках стоит спросить в двух-трёх конторах — разница бывает заметной.
Кто выбирает нотариуса?
Обычно та сторона, которая платит, а платит чаще покупатель. Договориться стоит заранее: нотариус проверяет правовое состояние объекта и он же скажет, каких документов не хватает.
Текст описывает правовое состояние на указанную выше дату и носит информационный характер — он не заменяет юридическую консультацию по конкретному делу. Если ваша ситуация отличается от описанной, напишите нам или обратитесь к юристу.
Смотрите также
Остался вопрос?
Напишите — отвечаем конкретно на конкретный вопрос, даже если вы ещё не ищете квартиру.