Приёмка квартиры у застройщика: что проверить и что записать в протокол

Закон различает обычные недостатки и существенный. При существенном можно отказаться от приёмки вообще — это сильный инструмент, потому что он останавливает всю процедуру до устранения.

Закрытого перечня, что считать существенным, закон не даёт. На практике это то, что делает невозможным пользование квартирой по назначению: отсутствие вентиляции, неработающая инженерия, протечка, окно, которое не закрывается, грубое расхождение метража.

Застройщик может не согласиться, что недостаток существенный, — тогда путь идёт через заключение строительного эксперта. Поэтому решение об отказе должно быть осознанным и описанным в протоколе конкретно, а не эмоционально.

Обычный недостаток отказа не оправдывает. Царапина на стекле или кривая штукатурка идут в протокол и в 30-дневный срок; отказ по их поводу обернётся против вас.

Вертикаль и ровность стен: двухметровый уровень, приложенный в нескольких местах. Допустимые отклонения заданы техническими условиями и для штукатурки считаются в миллиметрах на метр — «на глаз ровно» в споре не критерий.

Уровень пола: тот же уровень по диагоналям помещения. Уклон становится виден только при укладке покрытия, то есть когда протокол уже подписан.

Прямые углы: угольник в углах. Кривой угол сам по себе бывает в допуске, но при мебели на заказ стоит реальных денег.

Метраж: рулеткой, по контуру. Единственная позиция, которая прямо пересчитывается в цену.

Влажность: измерителем у стен и в углах. Свежая штукатурка зимой даёт показания, которые через полгода норма, — но сырость от протечки никуда не денется.

Каждая розетка проверяется зарядкой, каждая точка света — лампочкой. Объяснять через год, что «наверное, так было сразу», не работает.

Окна открывают и закрывают во всех положениях ручки, включая проветривание. Проверяют, не задевает ли створка и прилегают ли уплотнители.

Входная дверь: замок на всех ригелях, притвор, порог. Замена двери после приёмки — отдельная история.

Естественная вентиляция: лист бумаги у решётки. Не держится — в протокол и всерьёз: это кандидат в существенные недостатки.

Вода: открыть краны, проверить сливы и стыки на подтекание. В состоянии «под отделку» смесителей нет, но краны и сливы есть.

Подпись протокола и получение ключей не заканчивают ответственность застройщика. По закону он отвечает за недостатки недвижимости пять лет с момента передачи.

Разница в бремени и во времени: в процедуре приёмки у вас законные 14 и 30 дней, и у застройщика есть интерес закрыть вопрос. По гарантии вы заявляете письменно, ждёте и в споре доказываете, что недостаток был на момент передачи.

Отсюда простое правило: всё, что видно в день приёмки, должно быть в протоколе. Гарантия — для того, чего тогда увидеть было нельзя: треснувшей после отопительного сезона стяжки, промерзающего угла.

Приёмка с инженером стоит обычно несколько сотен злотых и занимает два-три часа. При квартире за несколько сотен тысяч это пропорция, которую не о чем обсуждать, — тем более что протокол, который он составит, написан языком, на котором потом идёт разговор с застройщиком.

У специалиста есть и неочевидное преимущество: он не вовлечён эмоционально. Покупатель после года ожидания ключей хочет принять квартиру, а не искать в ней дыры, — и это ровно то настроение, в котором подписывают протокол без замечаний.

Если идёте сами, записывайтесь на первое время дня и ничего не планируйте после. Приёмка за полчаса, потому что кто-то ждёт, — это несостоявшаяся приёмка.