Продавцеві
Податок при продажу квартири — коли його справді платять
Продаж квартири оподатковується лише тоді, коли відбувається до спливу п'яти років, рахуючи від кінця року, в якому ви її придбали. Після цього строку ви не платите нічого і не подаєте жодної декларації.
Правовий стан на 2 вересня 2026 р.
Як це порахувати
- 01
Перевірте, чи минуло п'ять років
Строк рахується від кінця календарного року придбання, а не від дня купівлі. Квартира, куплена у березні 2021, вільна від податку з 1 січня 2027.
Це найвигідніший спосіб відліку і найчастіше сплутаний: у квартири, купленої в грудні, «п'ять років» коротші, ніж у купленої в січні того ж року.
- 02
Рахуйте дохід, а не ціну
Базою є різниця між ціною продажу і документально підтвердженою вартістю придбання, збільшеною на вкладення, що підвищили вартість квартири. Податок — 19% від цієї різниці.
Вкладення потрібні з фактурами. Ремонт, оплачений готівкою без документів, не знизить податок ані на злотий.
- 03
Перевірте, чи належить житлова пільга (ulga mieszkaniowa)
Якщо гроші від продажу ви спрямуєте на власні житлові цілі, дохід звільняється в частині, що відповідає витраченій сумі. Витратити треба протягом трьох років, рахуючи від кінця податкового року, в якому відбувся продаж.
- 04
Подайте PIT-39
Декларація подається до 30 квітня року, наступного за продажем, — зокрема тоді, коли ви збираєтеся скористатися пільгою і зрештою податок не заплатите.
Намір скористатися пільгою заявляється саме в PIT-39. Неподання декларації — окрема проблема від несплати податку.
Що вважається власними житловими цілями
Купівля іншої квартири чи будинку, купівля ділянки під забудову, будівництво або розширення власного будинку, а також ремонт і оздоблення власного приміщення.
Погашення кредиту разом із відсотками — за умови, що кредит було взято до отримання доходу від продажу, у банку або кредитній спілці з місцезнаходженням у Польщі, Євросоюзі, ЄЕП чи Швейцарії, і саме на власні житлові цілі.
Нерухомість, що купується за ці гроші, не зобов'язана бути в Польщі — достатньо Євросоюзу, ЄЕП або Швейцарії.
Ключове слово — «власні»: квартира має служити вашим житловим потребам, а не бути вкладенням під здавання. Це найчастіший предмет спору з податковою.
Спадок і дарування рахуються інакше
За успадкованої квартири п'ять років рахуються від кінця року, в якому нерухомість придбав СПАДКОДАВЕЦЬ, а не спадкоємець. На практиці це означає, що успадковану квартиру дуже часто можна продати без податку одразу.
За дарування навпаки: строк іде від кінця року, в якому ви отримали дарунок.
Вартістю придбання за спадку і дарування є документально підтверджені вкладення та сплачений податок на спадщину і дарування — саму вартість із договору дарування відняти не можна.
Три ситуації, в яких люди втрачають гроші
Продаж за кілька місяців до кінця п'ятого року. Якщо поспішати немає причин, перенесення угоди на січень буває вартим кількох десятків тисяч злотих.
Відсутність фактур за ремонт. Вкладення знижують дохід, але лише підтверджені. Фактури з купівлі та оздоблення квартири варто зберігати весь строк володіння.
Неподаний PIT-39 за наміру скористатися пільгою. Пільга не спрацьовує автоматично від того, що гроші витрачені, — її треба заявити.
Увага: норми про пільгу зараз у русі
Навколо житлової пільги тривають законодавчі роботи, і частина публікацій в інтернеті описує проектовані обмеження так, ніби вони вже діють. Ця стаття описує виключно стан, чинний на дату, зазначену вгорі сторінки.
Якщо ви плануєте угоду, в якій пільга вирішує питання вигідності, перевірте стан норм на день продажу або запитайте нас — підтвердимо актуальний стан до підписання.
Часті запитання
Продаю квартиру, куплену сім років тому. Чи потрібно щось заявляти?
Ні. Зі спливом п'яти років, рахуючи від кінця року придбання, продаж не є джерелом доходу в розумінні закону — ні податку, ні декларації.
Успадкував квартиру від батьків і хочу продати. Заплачу 19%?
Найчастіше ні. За спадкування п'ять років рахуються від придбання спадкодавцем, а не вами. Якщо у батьків квартира була довше п'яти років, продаж вільний від податку.
Чи знижує ремонт податок?
Так, як вкладення, що підвищують вартість нерухомості, — за умови, що вони підтверджені фактурами. Без документів не знижують нічого.
Купую за ці гроші квартиру в іншій країні ЄС. Чи діє пільга?
Так. Власні житлові цілі можна реалізовувати на території Євросоюзу, Європейського економічного простору і Швейцарії, не лише в Польщі.
Скільки часу на витрачання грошей?
Три роки, рахуючи від кінця податкового року, в якому відбувся продаж. Продаж у 2026 дає строк до кінця 2029.
Продаю квартиру зі збитком. Що тоді?
Податку немає, бо немає доходу, але PIT-39 усе одно треба подати, якщо продаж відбувся до спливу п'яти років.
Текст описує правовий стан на зазначену вище дату і має інформаційний характер — він не замінює юридичну консультацію у конкретній справі. Якщо ваша ситуація відрізняється від описаної, напишіть нам або зверніться до юриста.
Дивіться також
Залишилося питання?
Напишіть — відповідаємо конкретно на конкретне питання, навіть якщо ви ще не шукаєте квартиру.