Продавцу
Налог при продаже квартиры — когда его действительно платят
Продажа квартиры облагается налогом только тогда, когда происходит до истечения пяти лет, считая от конца года, в котором вы её приобрели. После этого срока вы не платите ничего и не подаёте никакой декларации.
Правовое состояние на 2 сентября 2026 г.
Как это посчитать
- 01
Проверьте, прошло ли пять лет
Срок считается от конца календарного года приобретения, а не от дня покупки. Квартира, купленная в марте 2021, свободна от налога с 1 января 2027.
Это самый выгодный способ отсчёта и самый часто путаемый: у квартиры, купленной в декабре, «пять лет» короче, чем у купленной в январе того же года.
- 02
Считайте доход, а не цену
Базой является разница между ценой продажи и документально подтверждённой стоимостью приобретения, увеличенной на вложения, повысившие стоимость квартиры. Налог — 19% от этой разницы.
Вложения нужны с фактурами. Ремонт, оплаченный наличными без документов, не снизит налог ни на злотый.
- 03
Проверьте, положена ли жилищная льгота (ulga mieszkaniowa)
Если деньги от продажи вы направите на собственные жилищные цели, доход освобождается в части, соответствующей потраченной сумме. Потратить нужно в течение трёх лет, считая от конца налогового года, в котором произошла продажа.
- 04
Подайте PIT-39
Декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей, — в том числе тогда, когда вы собираетесь воспользоваться льготой и в итоге налог не заплатите.
Намерение воспользоваться льготой заявляется именно в PIT-39. Неподача декларации — отдельная проблема от неуплаты налога.
Что считается собственными жилищными целями
Покупка другой квартиры или дома, покупка участка под застройку, строительство или расширение собственного дома, а также ремонт и отделка собственного помещения.
Погашение кредита вместе с процентами — при условии, что кредит был взят до получения дохода от продажи, в банке или кредитном союзе с местонахождением в Польше, Евросоюзе, ЕЭП или Швейцарии, и именно на собственные жилищные цели.
Недвижимость, покупаемая на эти деньги, не обязана находиться в Польше — достаточно Евросоюза, ЕЭП или Швейцарии.
Ключевое слово — «собственные»: квартира должна служить вашим жилищным нуждам, а не быть вложением под сдачу. Это самый частый предмет спора с налоговой.
Наследство и дарение считаются иначе
При унаследованной квартире пять лет считаются от конца года, в котором недвижимость приобрёл НАСЛЕДОДАТЕЛЬ, а не наследник. На практике это означает, что унаследованную квартиру очень часто можно продать без налога сразу.
При дарении наоборот: срок идёт от конца года, в котором вы получили дар.
Стоимостью приобретения при наследстве и дарении являются документально подтверждённые вложения и уплаченный налог на наследство и дарение — саму стоимость из договора дарения вычесть нельзя.
Три ситуации, в которых люди теряют деньги
Продажа за несколько месяцев до конца пятого года. Если спешить незачем, перенос сделки на январь бывает стоит нескольких десятков тысяч злотых.
Отсутствие фактур за ремонт. Вложения снижают доход, но только подтверждённые. Фактуры с покупки и отделки квартиры стоит хранить весь срок владения.
Неподанный PIT-39 при намерении воспользоваться льготой. Льгота не срабатывает автоматически от того, что деньги потрачены, — её нужно заявить.
Внимание: нормы о льготе сейчас в движении
Вокруг жилищной льготы идут законодательные работы, и часть публикаций в интернете описывает проектируемые ограничения так, будто они уже действуют. Эта статья описывает исключительно состояние, действующее на дату, указанную вверху страницы.
Если вы планируете сделку, в которой льгота решает вопрос выгодности, проверьте состояние норм на день продажи или спросите нас — подтвердим актуальное состояние до подписания.
Частые вопросы
Продаю квартиру, купленную семь лет назад. Нужно что-то заявлять?
Нет. По истечении пяти лет, считая от конца года приобретения, продажа не является источником дохода в понимании закона — ни налога, ни декларации.
Унаследовал квартиру от родителей и хочу продать. Заплачу 19%?
Чаще всего нет. При наследовании пять лет считаются от приобретения наследодателем, а не вами. Если у родителей квартира была дольше пяти лет, продажа свободна от налога.
Снижает ли ремонт налог?
Да, как вложения, повышающие стоимость недвижимости, — при условии, что они подтверждены фактурами. Без документов не снижают ничего.
Покупаю на эти деньги квартиру в другой стране ЕС. Льгота действует?
Да. Собственные жилищные цели можно реализовывать на территории Евросоюза, Европейского экономического пространства и Швейцарии, не только в Польше.
Сколько времени на расходование денег?
Три года, считая от конца налогового года, в котором произошла продажа. Продажа в 2026 даёт срок до конца 2029.
Продаю квартиру с убытком. Что тогда?
Налога нет, потому что нет дохода, но PIT-39 всё равно нужно подать, если продажа произошла до истечения пяти лет.
Текст описывает правовое состояние на указанную выше дату и носит информационный характер — он не заменяет юридическую консультацию по конкретному делу. Если ваша ситуация отличается от описанной, напишите нам или обратитесь к юристу.
Смотрите также
Остался вопрос?
Напишите — отвечаем конкретно на конкретный вопрос, даже если вы ещё не ищете квартиру.