Власникові
Податок з оренди — ричалт крок за кроком
Приватну оренду в Польщі сьогодні оподатковують лише ричалтом від доходу: 8,5% до річного порогу і 12,5% з перевищення, без вирахування витрат.
Правовий стан на 9 жовтня 2026 р.
Передзвонюємо щодня, 10:00–18:00Розмовляємо українською
Що потрібно для розрахунку
- Договір оренди із сумою чиншу
- Підтвердження сплати чиншу за кожен місяць
- Запис, хто платить комунальні і на якій підставі
- Номер мікрорахунку платника (генерується з номера PESEL або NIP)
- Сума доходу наростаючим підсумком з початку року — від неї залежить ставка
Як це виглядає протягом року
- 01
Форму оподаткування не обирають
Для приватної оренди ричалт — єдина форма, тож жодної заяви про вибір подавати не треба. Перша сплата податку і є першим сигналом для податкової.
Najem okazjonalny — інша річ: там повідомити керівника податкового органу про договір обов'язково, і строк короткий, від початку оренди. Без повідомлення договір втрачає свій особливий статус.
- 02
Рахуєте дохід за місяць
Доходом є те, що фактично надійшло на рахунок у цьому місяці. Нарахований, але не сплачений чинш доходом не є — податок платять з отриманих грошей, а не з тих, що мали надійти.
Застава не є доходом у момент сплати, бо підлягає поверненню. Вона стає доходом лише тоді, коли ви залишаєте її на покриття боргу з чиншу.
- 03
Обираєте ставку
До річного порогу доходу діє 8,5%, з перевищення — 12,5%. Поріг рахують наростаючим підсумком із січня, а подружжя має його спільним і в підвищеному розмірі.
- 04
Сплачуєте податок
Ричалт сплачують на індивідуальний мікрорахунок до 20 числа місяця за попередній місяць. За менших доходів дозволено квартальний розрахунок — тоді строк настає після закінчення кварталу.
Жодної щомісячної декларації протягом року не подають. Єдиний документ — платіж, тож зберігайте підтвердження: саме вони доводять своєчасність.
- 05
Подаєте PIT-28
Після закінчення року всю оренду декларують у PIT-28. Строк припадає на весну наступного року; податок за останній місяць року сплачують разом із цією декларацією.
Що не є доходом від оренди
Комунальні платежі, які за договором несе орендар, а власник лише передає їх далі — постачальнику, спільноті чи кооперативу. Умова: з договору має ясно випливати, що платити зобов'язаний орендар, а власник є лише посередником у платежі.
Застава до моменту, коли її утримують. Поки вона підлягає поверненню, це забезпечення, а не дохід.
Саме тому в договорі варто розділити чинш і аванси на комунальні, а не подавати одну суму «все включено». Спільна сума повністю ввійде в дохід і підніме податок.
Чого не вирахувати
Ричалт рахують від доходу, тож від нього не відняти ні відсотків за кредитом, ні амортизації, ні ремонту, ні меблів. Це суттєва різниця проти правил до зміни законодавства, і про неї варто пам'ятати, рахуючи дохідність купівлі під оренду.
На практиці це означає, що квартира, куплена в кредит і з потребою ремонту, у перший рік дорожча, ніж випливає з самої виплати: податок платять з повного чиншу навіть тоді, коли всі гроші йдуть на оздоблення.
Коли оренда набуває масштабу й організованого характеру, розрахунок у межах підприємницької діяльності стає окремою темою — з іншими правилами, внесками і можливістю враховувати витрати. Межа не різка й залежить від обставин, тож за кількох квартир варто обговорити це з бухгалтером.
Найчастіші помилки
Сплата податку з суми в оголошенні замість фактично отриманої. Якщо орендар запізнився на місяць, дохід виникає в місяці надходження.
Включення комунальних у чинш «для зручності». Ця зручність щомісяця коштує реальних грошей, бо вся сума стає доходом.
Пропуск доходів від коротких оренд між довгими договорами. Для розрахунку це та сама приватна оренда і той самий річний поріг.
Пропущений момент перевищення порогу. Вища ставка діє з перевищення, тож за кількох квартир стежте за сумою наростаючим підсумком, а не рахуйте кожну окремо.
Часті запитання
Яка ставка ричалту з оренди?
Вісім з половиною відсотків доходу до річного порогу і дванадцять з половиною відсотків з перевищення. Подружжя має спільний поріг у підвищеному розмірі.
Чи треба повідомляти податкову, що я здаю квартиру?
За звичайної приватної оренди — ні, достатньо першої сплати ричалту. За najmie okazjonalnym повідомлення про договір керівнику податкового органу обов'язкове і має короткий строк від початку оренди.
Чи плачу я податок і з платежів спільноті?
Ні, якщо з договору випливає, що ці платежі несе орендар, а ви лише передаєте гроші далі. Якщо договір подає одну суму, що охоплює все, податок рахують з усієї суми.
А якщо орендар не заплатив чинш?
Доходу немає, отже, за цей місяць немає й податку. Дохід виникне в місяці, коли гроші надійдуть.
Коли подавати PIT-28?
Після закінчення податкового року, навесні наступного. Разом із декларацією сплачують ричалт за останній місяць року. Строки іноді змінюють, тож дату варто підтвердити на сайті податкової адміністрації.
Текст описує правовий стан на зазначену вище дату і має інформаційний характер — він не замінює юридичну консультацію у конкретній справі. Якщо ваша ситуація відрізняється від описаної, напишіть нам або зверніться до юриста.
Дивіться також
Залишилося питання?
Напишіть — відповідаємо конкретно на конкретне питання, навіть якщо ви ще не шукаєте квартиру.
Передзвонюємо щодня, 10:00–18:00Розмовляємо українською