Обом сторонам
Оренда оказіональна (najem okazjonalny) — що це і що треба підготувати
Оренда оказіональна (najem okazjonalny) — це звичайний договір найму з одним доповненням: наймач заздалегідь, у нотаріуса, погоджується звільнити квартиру після закінчення договору. Власника це рятує від багаторічного суду про виселення, а наймачеві дає власника, який більше не боїться здавати.
Правовий стан на 2 вересня 2026 р.
Що готує наймач
- Заяву у формі нотаріального акта, якою він погоджується на примусове виконання і зобов'язується звільнити квартиру після закінчення договору.
- Зазначення іншого житла з адресою, де він зможе жити, коли договір завершиться.
- Заяву власника того житла про згоду на проживання там наймача. Власник квартири може вимагати, щоб підпис був нотаріально засвідчений.
- Документ, що посвідчує особу, — dowód osobisty або закордонний паспорт. Номер PESEL для укладення договору не потрібен.
Як це відбувається
- 01
Узгоджуємо умови і підписуємо договір
Договір обов'язково письмовий і на визначений строк — не більше десяти років. Визначаємо плату, комунальні, заставу (kaucja) і дату передачі ключів.
Письмова форма тут під страхом недійсності: усні домовленості й листування договору оренди оказіональної не створюють.
- 02
Наймач іде до нотаріуса
Нотаріус складає заяву про згоду на примусове виконання (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Візит триває близько п'ятнадцяти хвилин, потрібен документ і дані з договору.
Це єдина дія, яку не можна зробити онлайн або через представника без нотаріальної довіреності.
- 03
Запасне житло і згода його власника
Наймач називає адресу квартири, куди переїде після закінчення договору, і додає згоду того, хто нею розпоряджається. Зазвичай це житло родичів або знайомих.
Житло не обов'язково має бути у Варшаві й навіть у Польщі. Воно має існувати, а згода — бути справжньою: вигадана адреса знищує весь сенс конструкції.
- 04
Власник заявляє договір до податкової
Заява подається начальникові податкової інспекції за місцем проживання власника протягом чотирнадцяти днів від початку найму. Можна подати через e-Urząd Skarbowy.
Чотирнадцять днів рахуються від ПОЧАТКУ найму, а не від підписання договору. Це найчастіше сплутаний строк у всій процедурі.
- 05
Якщо дійде до найгіршого
Після закінчення або розірвання договору власник вручає письмову вимогу звільнити квартиру зі строком не менше семи днів. Якщо наймач не виїжджає, суд надає нотаріальному акту виконавчий напис, і справу перебирає державний виконавець (komornik).
Тут немає судового процесу про виселення і немає рішення про соціальне житло. Саме заради цієї різниці такий договір і укладають.
Що цей договір насправді змінює
За звичайного найму повернути квартиру від людини, яка не хоче виїжджати, — це суд: позов про виселення, рішення, окрема ухвала про право на соціальне житло, а потім очікування, доки гміна це житло надасть. На практиці це довго, і весь цей час квартира не приносить доходу.
Оренда оказіональна прибирає з цього ланцюга етап, де суд вирішує питання самого виселення. Наймач уже підписав у нотаріуса, що виїде добровільно, тож судові залишається лише надати акту виконавчий напис. Рішення про соціальне чи тимчасове житло при цьому не ухвалюється.
Не діє і охоронний період — заборона виконувати виселення з 1 листопада до 31 березня. Ця заборона стосується судових рішень про звільнення приміщення, а тут такого рішення немає.
Цим різниця й вичерпується. У всьому іншому це звичайний найм: те саме право користуватися квартирою, ті самі обов'язки власника щодо ремонтів, той самий захист від підвищення плати протягом договору.
Хто може укласти такий договір
З боку власника — тільки фізична особа, яка не веде підприємницьку діяльність зі здавання житла. Фірма або той, для кого здавання є бізнесом, укладає натомість найм інституційний (najem instytucjonalny): окрема конструкція зі схожим результатом.
Договір обов'язково на визначений строк і не довше десяти років. Договір на невизначений строк орендою оказіональною не є, навіть якщо до нього доданий нотаріальний акт.
З боку наймача обмежень немає: громадянство, джерело доходу і наявність PESEL тут значення не мають.
Скільки це коштує і хто платить
Винагорода нотаріуса за складення заяви обмежена законом однією десятою мінімальної оплати праці. У 2026 році мінімальна оплата — 4806 zł, отже такса не перевищить 480,60 zł нетто. Зверху ПДВ і вартість витягів акта.
Закон не каже, хто платить, — це предмет домовленості. На варшавському ринку оренди частіше платить наймач, бо це його заява, але буває і навпіл, і коштом власника, якщо квартира стоїть довше за звичне.
Застава (kaucja) за оренди оказіональної не може перевищувати шестикратну місячну плату за ставкою на день укладення договору. За звичайного найму такої межі закон не ставить.
Чотири помилки, які знищують увесь механізм
Не подати заяву до податкової вчасно. Це найдорожча помилка: без заяви договір далі діє, але втрачає особливі наслідки оренди оказіональної, і повернення квартири повертається на звичайний судовий шлях.
Рахувати чотирнадцять днів від підписання договору, а не від початку найму. Якщо договір підписаний у середині місяця, а ключі передаються першого числа наступного, строк іде від передачі ключів.
Зазначене житло, куди насправді не можна в'їхати. Якщо наймач втрачає можливість жити за названою адресою, у нього є двадцять один день, щоб указати іншу. Інакше власник має право розірвати договір.
Усне або поштове доповнення. Зміни договору оренди оказіональної потребують письмової форми під страхом недійсності — так само, як сам договір.
Чи варто наймачеві цього боятися
Найчастіше побоювання звучить так: я підписую згоду на власне виселення. Формально так, але ця згода спрацьовує лише тоді, коли договір завершився або був розірваний, а наймач, попри письмову вимогу, квартиру не повернув. Поки договір діє і плата вноситься, нотаріальний акт лежить у шухляді й нічого не робить.
Оренда оказіональна не дає власникові права розірвати договір коли заманеться або виставити людину за один день. Розірвання йде за правилами договору і закону, точно як за звичайного найму.
У зворотний бік це працює на користь наймача: власник із таким договором значно охочіше здає людям без польської кредитної історії, без трудового договору і без прописки. На варшавському ринку це часто різниця між «іноземцю не здам» і підписанням договору того ж дня.
Часті запитання
Чи потрібен PESEL для оренди оказіональної?
Ні. Для договору і для візиту до нотаріуса достатньо документа, що посвідчує особу, — dowód osobisty або закордонного паспорта. PESEL може знадобитися для інших справ, наприклад для прописки (meldunek), але не для самого договору.
Що робити, якщо в Польщі нікому вказати запасне житло?
Житло не обов'язково має бути в Польщі — підійде квартира родичів за кордоном. Воно має реально існувати, а той, хто ним розпоряджається, має дати письмову згоду. Якщо такої можливості немає, альтернатива — звичайний договір найму; частина власників погодиться на нього за більшої застави.
Скільки бере нотаріус?
Закон обмежує таксу однією десятою мінімальної оплати праці. У 2026 році це щонайбільше 480,60 zł нетто, плюс ПДВ і витяги. Більше за саму заяву нотаріус узяти не може.
Хто подає заяву до податкової?
Власник квартири, протягом чотирнадцяти днів від початку найму, начальникові податкової інспекції за своїм місцем проживання. Можна подати електронно через e-Urząd Skarbowy.
Що буде, якщо власник не подасть заяву вчасно?
Договір далі діє, але перестає бути орендою оказіональною за наслідками: повернення квартири потребуватиме звичайної справи про виселення, з рішенням про соціальне житло і з охоронним періодом узимку.
Чи можна укласти оренду оказіональну на невизначений строк?
Ні. Договір має бути на визначений строк, максимум десять років. Після закінчення його можна продовжити новим договором — з новим нотаріальним актом і новою заявою до податкової.
Чи обмежена застава?
Так, шестикратною місячною платою за ставкою на день укладення договору. За звичайного найму такої межі закон не встановлює.
Текст описує правовий стан на зазначену вище дату і має інформаційний характер — він не замінює юридичну консультацію у конкретній справі. Якщо ваша ситуація відрізняється від описаної, напишіть нам або зверніться до юриста.
Залишилося питання?
Напишіть — відповідаємо конкретно на конкретне питання, навіть якщо ви ще не шукаєте квартиру.