Dla właściciela
Podatek od najmu — ryczałt krok po kroku
Najem prywatny rozlicza się dziś wyłącznie ryczałtem od przychodów: 8,5% do rocznego progu i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów.
Stan prawny na 9 października 2026
Oddzwaniamy codziennie 10:00–18:00Rozmawiamy po polsku
Co jest potrzebne do rozliczenia
- Umowa najmu z kwotą czynszu
- Potwierdzenia wpłat czynszu za każdy miesiąc
- Zapis, kto płaci media i na jakiej zasadzie
- Numer mikrorachunku podatkowego (generowany z numeru PESEL lub NIP)
- Suma przychodu narastająco od początku roku — od niej zależy stawka
Jak to wygląda w ciągu roku
- 01
Nie zgłaszasz wyboru formy
Ryczałt jest dla najmu prywatnego jedyną formą opodatkowania, więc nie składasz żadnego oświadczenia o jego wyborze. Pierwsza wpłata podatku jest jednocześnie pierwszym sygnałem dla urzędu.
Najem okazjonalny to co innego: tam zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego jest obowiązkowe i ma krótki termin od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia umowa traci swój szczególny charakter.
- 02
Liczysz przychód za miesiąc
Przychodem jest to, co faktycznie wpłynęło na konto w danym miesiącu. Czynsz należny, ale niezapłacony, nie jest przychodem — podatek płacisz od pieniędzy, które dostałeś, a nie od tych, które powinieneś dostać.
Kaucja nie jest przychodem w chwili wpłaty, bo podlega zwrotowi. Staje się przychodem dopiero wtedy, gdy zatrzymasz ją na pokrycie zaległego czynszu.
- 03
Wybierasz stawkę
Do rocznego progu przychodu obowiązuje 8,5%, od nadwyżki ponad ten próg — 12,5%. Próg liczy się narastająco od stycznia, a małżonkowie mają go wspólnie w podwyższonej wysokości.
- 04
Wpłacasz podatek
Ryczałt wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Przy niższych przychodach dopuszczalne jest rozliczenie kwartalne — wtedy termin przypada po zakończeniu kwartału.
Nie składasz w trakcie roku żadnej deklaracji miesięcznej. Jedynym dokumentem jest przelew, więc trzymaj potwierdzenia — to one dowodzą terminowości.
- 05
Składasz PIT-28
Po zakończeniu roku rozliczasz cały najem w zeznaniu PIT-28. Termin przypada wiosną roku następnego; podatek za ostatni miesiąc roku reguluje się razem z tym zeznaniem.
Co nie jest przychodem z najmu
Opłaty za media, które najemca pokrywa zgodnie z umową, a właściciel jedynie przekazuje dalej — do dostawcy, wspólnoty czy spółdzielni. Warunkiem jest to, żeby z umowy jasno wynikało, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, a właściciel jest tylko pośrednikiem w płatności.
Kaucja do momentu, w którym zostaje zatrzymana. Dopóki podlega zwrotowi, jest zabezpieczeniem, a nie przysporzeniem.
Dlatego w umowie opłaca się rozdzielić czynsz najmu od zaliczek na media, zamiast podawać jedną kwotę „wszystko w cenie”. Kwota łączna w całości wejdzie do przychodu i podniesie podatek.
Czego nie odliczysz
Ryczałt liczy się od przychodu, więc nie odejmiesz od niego ani odsetek od kredytu, ani amortyzacji, ani remontu, ani wyposażenia. To jest istotna różnica względem zasad sprzed zmiany przepisów i warto o niej pamiętać, licząc rentowność zakupu pod wynajem.
W praktyce oznacza to, że mieszkanie kupione na kredyt i wymagające remontu ma pierwszy rok droższy, niż wynikałoby z samej raty: podatek płacisz od pełnego czynszu także wtedy, gdy cała gotówka idzie na wykończenie.
Jeżeli najem zaczyna mieć skalę i charakter zorganizowany, rozliczenie w ramach działalności gospodarczej staje się odrębnym tematem — z innymi zasadami, składkami i możliwością ujmowania kosztów. Granica nie jest ostra i zależy od okoliczności, więc przy kilku lokalach warto to omówić z księgowym.
Najczęstsze pomyłki
Płacenie podatku od kwoty z ogłoszenia zamiast od faktycznie otrzymanej. Jeżeli najemca spóźnił się o miesiąc, przychód powstaje w miesiącu wpłaty.
Wrzucanie mediów do czynszu „dla wygody”. Wygoda kosztuje tu realne pieniądze co miesiąc, bo cała kwota staje się przychodem.
Pominięcie przychodów z krótkich najmów między dłuższymi umowami. Z punktu widzenia rozliczenia to ten sam najem prywatny i ten sam próg roczny.
Przegapienie momentu przekroczenia progu. Stawka rośnie od nadwyżki, więc przy kilku mieszkaniach warto pilnować sumy narastającej, a nie liczyć osobno każdy lokal.
Najczęstsze pytania
Jaka jest stawka ryczałtu od najmu?
Osiem i pół procent przychodu do rocznego progu oraz dwanaście i pół procent od nadwyżki ponad ten próg. Małżonkowie mają próg wspólny, w podwyższonej wysokości.
Czy muszę zgłosić do urzędu, że wynajmuję mieszkanie?
Przy zwykłym najmie prywatnym nie — pierwsza wpłata ryczałtu jest wystarczającym sygnałem. Przy najmie okazjonalnym zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego jest obowiązkowe i ma krótki termin liczony od rozpoczęcia najmu.
Czy od czynszu dla wspólnoty też płacę podatek?
Nie, jeżeli z umowy wynika, że to najemca ponosi te opłaty, a ty jedynie przekazujesz pieniądze dalej. Jeżeli umowa podaje jedną kwotę obejmującą wszystko, podatek liczysz od całości.
Co, jeśli najemca nie zapłacił czynszu?
Nie ma przychodu, więc nie ma podatku za ten miesiąc. Przychód powstanie dopiero w miesiącu, w którym pieniądze wpłyną.
Kiedy składam PIT-28?
Po zakończeniu roku podatkowego, wiosną roku następnego. Razem z zeznaniem reguluje się ryczałt za ostatni miesiąc roku. Terminy bywają zmieniane, więc datę warto potwierdzić na stronie Krajowej Administracji Skarbowej.
Tekst opisuje stan prawny na podaną wyżej datę i ma charakter informacyjny — nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Jeśli Twoja sytuacja odbiega od opisanej, napisz do nas albo skonsultuj ją z prawnikiem.
Zobacz także
Zostało pytanie?
Napisz — odpowiadamy konkretnie na konkretne pytanie, także wtedy, gdy nie szukasz jeszcze mieszkania.
Oddzwaniamy codziennie 10:00–18:00Rozmawiamy po polsku