Наём оказиональный (najem okazjonalny) — что это и что нужно подготовить

При обычном найме вернуть квартиру от человека, который не хочет съезжать, — это суд: иск о выселении, решение, отдельное определение о праве на социальное жильё, а потом ожидание, пока гмина это жильё предоставит. На практике это долго, и всё это время квартира не приносит дохода.

Наём оказиональный убирает из этой цепочки этап, где суд решает вопрос о самом выселении. Наниматель уже подписал у нотариуса, что съедет добровольно, поэтому суду остаётся только придать акту исполнительную надпись. Решение о социальном или временном жилье при этом не выносится.

Не действует и охранный период — запрет исполнять выселение с 1 ноября по 31 марта. Этот запрет касается судебных решений об освобождении помещения, а здесь такого решения нет.

Этим разница и исчерпывается. Во всём остальном это обычный наём: то же право пользоваться квартирой, те же обязанности собственника по ремонту, та же защита от повышения платы в течение договора.

Со стороны собственника — только физическое лицо, не ведущее предпринимательскую деятельность по сдаче жилья. Фирма или тот, для кого сдача — это бизнес, заключает вместо этого наём институциональный (najem instytucjonalny): отдельная конструкция с похожим результатом.

Договор обязательно на определённый срок и не дольше десяти лет. Договор на неопределённый срок наймом оказиональным не является, даже если к нему приложен нотариальный акт.

Со стороны нанимателя ограничений нет: гражданство, источник дохода и наличие PESEL здесь значения не имеют.

Вознаграждение нотариуса за составление заявления ограничено законом одной десятой минимальной оплаты труда. В 2026 году минимальная оплата — 4806 zł, значит такса не превысит 480,60 zł нетто. Сверху НДС и стоимость выписок акта.

Закон не говорит, кто платит, — это предмет договорённости. На варшавском рынке аренды чаще платит наниматель, потому что это его заявление, но встречается и пополам, и за счёт собственника, если квартира стоит дольше обычного.

Залог (kaucja) при найме оказиональном не может превышать шестикратную месячную плату по ставке на день заключения договора. При обычном найме такого потолка закон не ставит.

Не подать заявление в налоговую в срок. Это самая дорогая ошибка: без заявления договор продолжает действовать, но теряет особые последствия найма оказионального, и возврат квартиры возвращается на обычный судебный путь.

Считать четырнадцать дней от подписания договора, а не от начала найма. Если договор подписан в середине месяца, а ключи передаются первого числа следующего, срок идёт от передачи ключей.

Указанное жильё, куда на самом деле нельзя въехать. Если наниматель теряет возможность жить по названному адресу, у него есть двадцать один день, чтобы указать другой. Иначе собственник вправе расторгнуть договор.

Устное или почтовое дополнение. Изменения договора найма оказионального требуют письменной формы под страхом недействительности — так же, как сам договор.

Самое частое опасение звучит так: я подписываю согласие на собственное выселение. Формально да, но это согласие срабатывает только тогда, когда договор закончился или был расторгнут, а наниматель, несмотря на письменное требование, квартиру не вернул. Пока договор действует и плата вносится, нотариальный акт лежит в ящике и ничего не делает.

Наём оказиональный не даёт собственнику права расторгнуть договор когда вздумается или выставить человека за один день. Расторжение идёт по правилам договора и закона, ровно как при обычном найме.

В обратную сторону это работает в пользу нанимателя: собственник с таким договором гораздо охотнее сдаёт людям без польской кредитной истории, без трудового договора и без прописки. На варшавском рынке это часто разница между «иностранцу не сдам» и подписанием договора в тот же день.