Dla kupującego
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca — kiedy potrzebne jest zezwolenie
Samodzielne mieszkanie może w Polsce kupić każdy cudzoziemiec, bez zezwolenia i bez względu na obywatelstwo. Zezwolenie ministra pojawia się dopiero przy domu z gruntem albo działce — i tylko dla osób spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Stan prawny na 2 września 2026
Jak sprawdzić, czy zezwolenie jest potrzebne
- 01
Sprawdź obywatelstwo
Obywatele Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia na nic. Dla nich temat kończy się w tym miejscu.
- 02
Sprawdź, co dokładnie kupujesz
Samodzielny lokal mieszkalny — bez zezwolenia, niezależnie od obywatelstwa. Garaż albo miejsce postojowe związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych — również.
Rozstrzyga przedmiot, a nie cena ani metraż. Mieszkanie za pięć milionów jest zwolnione, a niewielka działka pod domem — nie.
- 03
Dom albo działka i obywatelstwo spoza EOG
Tu zezwolenie jest wymagane. Wniosek składa się do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
Można wystąpić o promesę — przyrzeczenie wydania zezwolenia. Ważna jest rok i pozwala spokojnie negocjować, zanim uruchomi się pieniądze.
- 04
Sprawdź, czy nie ma innej podstawy zwolnienia
Zezwolenia nie potrzebuje też cudzoziemiec mieszkający w Polsce legalnie od co najmniej pięciu lat, małżonek obywatela Polski po dwóch latach pobytu przy zakupie do majątku wspólnego, oraz nabywca w drodze dziedziczenia ustawowego.
Skąd bierze się nieporozumienie
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców pochodzi z 1920 roku i w powszechnym wyobrażeniu oznacza, że obcokrajowiec „musi mieć pozwolenie”. W praktyce wyjątek dotyczący mieszkań jest tak szeroki, że dla klienta szukającego lokalu w Warszawie ustawa po prostu nie ma znaczenia.
Kluczowe jest pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego: wydzielonego lokalu składającego się z pokoi i pomieszczeń pomocniczych. Takie mieszkanie kupuje się bez żadnej zgody, a notariusz nie żąda w tej sprawie niczego dodatkowego.
Inaczej wygląda dom jednorodzinny. Kupując dom, kupuje się grunt pod nim — a grunt jest już nieruchomością, przy której obywatelstwo ma znaczenie.
Co, jeśli zezwolenie jest potrzebne
Wniosek składa się do MSWiA przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, za promesę 98 zł.
Minister bada między innymi więzi wnioskodawcy z Polską — pobyt, pracę, małżeństwo, działalność gospodarczą — oraz stanowisko ministra obrony narodowej, a przy gruntach rolnych także ministra rolnictwa.
Praktyczna rada: negocjując dom, umawiaj się na umowę przedwstępną z terminem uwzględniającym postępowanie, albo najpierw wystąp o promesę. Sprzedający rzadko czeka bez takiego zabezpieczenia.
Cena pominięcia zezwolenia
Nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia jest nieważne. Nie jest to grzywna ani opóźnienie — umowa po prostu nie wywołuje skutku, a nieważność stwierdza sąd na żądanie organu.
Dlatego przy domu i działce sprawdzenie obywatelstwa kupującego jest pierwszą rzeczą, którą robi notariusz. Przy mieszkaniu nie ma czego sprawdzać, i stąd bierze się różnica w tempie obu transakcji.
Osobna uwaga dla kupujących poza miastem: zwolnienia nie działają w strefie nadgranicznej. Warszawy i okolic to nie dotyczy, ale przy nieruchomości blisko granicy trzeba zapytać wprost.
Najczęstsze pytania
Czy do kupna mieszkania potrzebuję karty pobytu albo PESEL?
Do samego zakupu nie. Potrzebny jest paszport i numer identyfikacyjny do rozliczeń podatkowych. PESEL bardzo ułatwia sprawy okołozakupowe — kredyt, media, meldunek — ale nie jest warunkiem nabycia własności.
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny w Polsce?
Tak, choć banki różnią się wymaganiami: zwykle oczekują dochodu w Polsce, historii zatrudnienia i wyższego wkładu własnego niż od obywatela. To kwestia polityki banku, nie przepisu — i dlatego warto porównać kilka ofert.
Kupuję mieszkanie z miejscem postojowym w garażu podziemnym. Potrzeba zezwolenia?
Nie, jeśli miejsce służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właściciela lokalu. Ustawa traktuje je tak samo jak samo mieszkanie.
A dom pod Warszawą?
Przy obywatelstwie spoza EOG — tak, potrzebne jest zezwolenie MSWiA, bo razem z domem nabywa się grunt. Obywatele UE, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii kupują bez zezwolenia.
Ile trwa uzyskanie zezwolenia?
To postępowanie administracyjne z opiniami innych organów, więc liczy się je w miesiącach, nie w tygodniach. Dlatego przy domu planuje się umowę przedwstępną z odpowiednim terminem albo występuje o promesę.
Czy mogę kupić mieszkanie na spółkę zarejestrowaną za granicą?
Osoba prawna z siedzibą za granicą jest w rozumieniu ustawy cudzoziemcem, a spółka polska kontrolowana przez cudzoziemców również. Zwolnienie dotyczące samodzielnego lokalu mieszkalnego obejmuje jednak i te podmioty.
Tekst opisuje stan prawny na podaną wyżej datę i ma charakter informacyjny — nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Jeśli Twoja sytuacja odbiega od opisanej, napisz do nas albo skonsultuj ją z prawnikiem.
Zobacz także
Zostało pytanie?
Napisz — odpowiadamy konkretnie na konkretne pytanie, także wtedy, gdy nie szukasz jeszcze mieszkania.