Dla sprzedającego
Podatek przy sprzedaży mieszkania — kiedy trzeba go zapłacić
Sprzedaż mieszkania jest opodatkowana tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym je nabyłeś. Po tym terminie nie płacisz nic i nie składasz żadnej deklaracji.
Stan prawny na 2 września 2026
Jak to policzyć
- 01
Sprawdź, czy minęło pięć lat
Termin liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, a nie od dnia zakupu. Mieszkanie kupione w marcu 2021 jest wolne od podatku od 1 stycznia 2027.
To najkorzystniejszy sposób liczenia i najczęściej mylony: mieszkanie kupione w grudniu ma „krótsze” pięć lat niż kupione w styczniu tego samego roku.
- 02
Policz dochód, a nie cenę
Podstawą jest różnica między ceną sprzedaży a udokumentowanym kosztem nabycia powiększonym o nakłady zwiększające wartość mieszkania. Podatek wynosi 19% od tej różnicy.
Nakłady trzeba mieć na fakturach. Remont zapłacony gotówką bez dokumentów nie obniży podatku ani o złotówkę.
- 03
Sprawdź, czy przysługuje ulga mieszkaniowa
Jeżeli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, dochód jest zwolniony w części odpowiadającej wydatkowanej kwocie. Wydać trzeba w ciągu trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
- 04
Złóż PIT-39
Deklarację składa się do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży — również wtedy, gdy zamierzasz skorzystać z ulgi i finalnie nie zapłacisz podatku.
Zamiar skorzystania z ulgi deklaruje się właśnie w PIT-39. Niezłożenie deklaracji jest osobnym problemem niż niezapłacenie podatku.
Co liczy się jako własne cele mieszkaniowe
Zakup innego mieszkania lub domu, zakup działki budowlanej, budowa albo rozbudowa własnego domu, a także remont i wykończenie własnego lokalu.
Spłata kredytu wraz z odsetkami — pod warunkiem, że kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, w banku lub SKOK z siedzibą w Polsce, Unii Europejskiej, EOG albo Szwajcarii, i właśnie na własne cele mieszkaniowe.
Nieruchomość kupowana za te pieniądze nie musi znajdować się w Polsce — wystarczy Unia Europejska, EOG lub Szwajcaria.
Kluczowe jest słowo „własne”: mieszkanie ma służyć zaspokojeniu Twoich potrzeb mieszkaniowych, a nie być lokatą pod wynajem. To najczęstszy punkt sporu z urzędem.
Spadek i darowizna liczą się inaczej
Przy mieszkaniu odziedziczonym pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył SPADKODAWCA, a nie spadkobierca. W praktyce oznacza to, że odziedziczone mieszkanie bardzo często można sprzedać bez podatku od razu.
Przy darowiźnie jest odwrotnie: termin biegnie od końca roku, w którym otrzymałeś darowiznę.
Kosztem nabycia przy spadku i darowiźnie są udokumentowane nakłady oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn — samej wartości z aktu darowizny nie odliczysz.
Trzy sytuacje, w których ludzie tracą pieniądze
Sprzedaż na kilka miesięcy przed końcem piątego roku. Jeżeli nie ma powodu, żeby się spieszyć, przesunięcie transakcji na styczeń bywa warte kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Brak faktur za remont. Nakłady obniżają dochód, ale tylko udokumentowane. Faktury z zakupu i wykończenia mieszkania warto trzymać przez cały okres posiadania.
Niezłożony PIT-39 przy zamiarze skorzystania z ulgi. Ulga nie działa automatycznie z tego, że pieniądze zostały wydane — trzeba ją zadeklarować.
Uwaga: przepisy o uldze są w tej chwili w ruchu
Wokół ulgi mieszkaniowej toczą się prace legislacyjne i część publikacji w internecie opisuje projektowane ograniczenia tak, jakby już obowiązywały. Ten artykuł opisuje wyłącznie stan obowiązujący na datę podaną na górze strony.
Jeżeli planujesz transakcję, przy której ulga decyduje o opłacalności, sprawdź stan przepisów na dzień sprzedaży albo zapytaj nas — potwierdzimy aktualny stan przed podpisaniem.
Najczęstsze pytania
Sprzedaję mieszkanie kupione siedem lat temu. Muszę coś zgłaszać?
Nie. Po upływie pięciu lat liczonych od końca roku nabycia sprzedaż nie jest źródłem przychodu w rozumieniu ustawy — nie ma podatku i nie ma deklaracji.
Odziedziczyłem mieszkanie po rodzicach i chcę je sprzedać. Zapłacę 19%?
Najczęściej nie. Przy dziedziczeniu pięć lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę, a nie przez Ciebie. Jeśli rodzice mieli mieszkanie dłużej niż pięć lat, sprzedaż jest wolna od podatku.
Czy remont obniża podatek?
Tak, jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości — pod warunkiem, że są udokumentowane fakturami. Bez dokumentów nie obniżają niczego.
Kupuję za te pieniądze mieszkanie w innym kraju UE. Ulga działa?
Tak. Własne cele mieszkaniowe można realizować na terenie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, nie tylko w Polsce.
Ile mam czasu na wydanie pieniędzy?
Trzy lata liczone od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Sprzedaż w 2026 daje czas do końca 2029.
Sprzedaję mieszkanie ze stratą. Co wtedy?
Podatku nie ma, bo nie ma dochodu, ale PIT-39 i tak trzeba złożyć, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat.
Tekst opisuje stan prawny na podaną wyżej datę i ma charakter informacyjny — nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Jeśli Twoja sytuacja odbiega od opisanej, napisz do nas albo skonsultuj ją z prawnikiem.
Zobacz także
Zostało pytanie?
Napisz — odpowiadamy konkretnie na konkretne pytanie, także wtedy, gdy nie szukasz jeszcze mieszkania.