Dla obu stron
Najem okazjonalny — co to jest i co trzeba przygotować
Najem okazjonalny to zwykła umowa najmu z jednym dodatkiem: najemca z góry, u notariusza, zgadza się opuścić mieszkanie po zakończeniu umowy. Dzięki temu właściciel nie musi latami prowadzić sprawy o eksmisję, a najemca w zamian dostaje właściciela, który nie boi się wynająć.
Stan prawny na 2 września 2026
Co przygotowuje najemca
- Oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opuścić lokal po zakończeniu umowy.
- Wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy umowa się skończy — z adresem.
- Oświadczenie właściciela tego lokalu, że zgadza się na zamieszkanie tam najemcy. Wynajmujący może zażądać, żeby podpis był notarialnie poświadczony.
- Dokument tożsamości — dowód osobisty albo paszport. Numer PESEL nie jest wymagany do zawarcia umowy.
Jak to przebiega
- 01
Ustalamy warunki i podpisujemy umowę
Umowa musi być na piśmie i na czas określony, nie dłużej niż dziesięć lat. Ustalamy czynsz, opłaty, kaucję i termin wydania kluczy.
Forma pisemna jest tu pod rygorem nieważności — ustne ustalenia i sam e-mail nie tworzą najmu okazjonalnego.
- 02
Najemca idzie do notariusza
Notariusz sporządza oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wizyta trwa kilkanaście minut, wystarczy dokument tożsamości i dane z umowy.
To jedyna czynność, której nie da się załatwić przez internet ani przez pełnomocnika bez pełnomocnictwa notarialnego.
- 03
Wskazanie lokalu zapasowego i zgoda jego właściciela
Najemca podaje adres mieszkania, do którego wyprowadzi się po zakończeniu umowy, i dołącza zgodę osoby, która tym mieszkaniem dysponuje. Zwykle jest to mieszkanie rodziny albo znajomych.
Lokal nie musi być w Warszawie ani nawet w Polsce. Musi istnieć i musi być zgoda — fikcyjny adres unieważnia cały sens tej konstrukcji.
- 04
Właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego
Zgłoszenie idzie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela, w terminie czternastu dni od rozpoczęcia najmu. Można to zrobić przez e-Urząd Skarbowy.
Czternaście dni liczy się od ROZPOCZĘCIA najmu, a nie od podpisania umowy. To najczęściej mylony termin w całej procedurze.
- 05
Gdyby doszło do najgorszego
Po zakończeniu lub wypowiedzeniu umowy właściciel doręcza żądanie opuszczenia lokalu z terminem nie krótszym niż siedem dni. Jeśli najemca się nie wyprowadzi, sąd nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności i sprawę przejmuje komornik.
Nie ma tu procesu o eksmisję i nie ma orzekania o lokalu socjalnym. To właśnie jest różnica, dla której zawiera się taką umowę.
Co ta umowa naprawdę zmienia
Przy zwykłym najmie odzyskanie mieszkania od osoby, która nie chce się wyprowadzić, to sprawa sądowa: pozew o eksmisję, wyrok, orzeczenie o prawie do lokalu socjalnego, a na końcu oczekiwanie, aż gmina taki lokal wskaże. W praktyce trwa to długo i przez cały ten czas mieszkanie nie zarabia.
Najem okazjonalny wycina z tego procesu etap sądu rozstrzygającego o eksmisji. Najemca podpisał u notariusza, że wyprowadzi się dobrowolnie, więc sądowi zostaje tylko nadanie klauzuli wykonalności. Nie orzeka się też o lokalu socjalnym ani o pomieszczeniu tymczasowym.
Nie obowiązuje również okres ochronny — zakaz wykonywania eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Ten zakaz dotyczy wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu, a tutaj takiego wyroku nie ma.
To jest cała różnica. Poza nią najem okazjonalny jest zwykłym najmem: te same prawa do korzystania z mieszkania, te same obowiązki właściciela co do napraw, ta sama ochrona przed podnoszeniem czynszu w trakcie umowy.
Kto może zawrzeć taką umowę
Po stronie właściciela — wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Firma, spółka albo osoba, dla której najem jest działalnością gospodarczą, zawiera zamiast tego najem instytucjonalny; to osobna konstrukcja z podobnym skutkiem.
Umowa musi być zawarta na czas określony i nie dłuższy niż dziesięć lat. Umowa na czas nieokreślony nie jest najmem okazjonalnym, nawet jeśli dołączono do niej akt notarialny.
Po stronie najemcy nie ma żadnych ograniczeń: obywatelstwo, źródło dochodu i to, czy ktoś ma PESEL, nie mają tu znaczenia.
Ile to kosztuje i kto płaci
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy jest ustawowo ograniczone do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2026 roku minimalne wynagrodzenie wynosi 4806 zł, więc taksa nie przekroczy 480,60 zł netto. Do tego dochodzi podatek VAT i koszt wypisów aktu.
Ustawa nie mówi, kto ma zapłacić — to kwestia ustaleń. Na warszawskim rynku najmu najczęściej płaci najemca, bo to jego oświadczenie, ale bywa i tak, że koszt dzieli się na pół albo bierze go właściciel, jeśli mieszkanie stoi dłużej.
Kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu liczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Przy zwykłym najmie takiego limitu nie ma.
Cztery błędy, które unieważniają cały mechanizm
Brak zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie. To najdroższa pomyłka: bez zgłoszenia umowa nadal obowiązuje, ale traci szczególne skutki najmu okazjonalnego i odzyskanie mieszkania wraca na zwykłą, sądową ścieżkę.
Liczenie czternastu dni od podpisania umowy zamiast od rozpoczęcia najmu. Jeśli umowa jest podpisana w połowie miesiąca, a klucze wydawane pierwszego następnego, to termin biegnie od wydania kluczy.
Wskazany lokal, do którego nie da się wprowadzić. Jeżeli najemca traci możliwość zamieszkania w podanym mieszkaniu, ma dwadzieścia jeden dni na wskazanie innego. Właściciel może wypowiedzieć umowę, jeśli tego nie zrobi.
Aneks ustny albo mailowy. Zmiany umowy najmu okazjonalnego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności — tak samo jak sama umowa.
Czy najemca powinien się tego bać
Najczęstsza obawa brzmi: podpisuję zgodę na własną eksmisję. Formalnie tak, ale ta zgoda działa dopiero wtedy, gdy umowa się skończy lub zostanie skutecznie wypowiedziana, a najemca mimo pisemnego żądania nie odda mieszkania. Dopóki umowa trwa i czynsz jest płacony, akt notarialny leży w szufladzie i nic nie robi.
Najem okazjonalny nie daje właścicielowi prawa do wypowiedzenia umowy w dowolnym momencie ani do wyrzucenia kogoś z dnia na dzień. Wypowiedzenie odbywa się na zasadach z umowy i z ustawy, dokładnie jak przy zwykłym najmie.
W drugą stronę działa to na korzyść najemcy: właściciel, który ma tę umowę, znacznie chętniej wynajmuje osobom bez polskiej historii kredytowej, bez umowy o pracę i bez meldunku. Na warszawskim rynku to często różnica między „nie wynajmę obcokrajowcowi” a podpisaniem umowy w ten sam dzień.
Najczęstsze pytania
Czy do najmu okazjonalnego potrzebny jest PESEL?
Nie. Do zawarcia umowy i do wizyty u notariusza wystarczy dokument tożsamości — dowód osobisty albo paszport. PESEL bywa potrzebny do innych spraw, na przykład do meldunku, ale nie do samej umowy.
Co, jeśli nie mam w Polsce nikogo, kto wskaże mi lokal zapasowy?
Lokal nie musi znajdować się w Polsce — może to być mieszkanie rodziny za granicą. Musi istnieć naprawdę i musi być pisemna zgoda osoby, która nim dysponuje. Jeśli nie ma takiej możliwości, alternatywą jest zwykła umowa najmu; część właścicieli ją zaakceptuje przy wyższej kaucji.
Ile kosztuje notariusz?
Ustawa ogranicza taksę do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia. W 2026 roku to najwyżej 480,60 zł netto, plus VAT i wypisy. Notariusz nie może policzyć więcej za samo oświadczenie.
Kto zgłasza umowę do urzędu skarbowego?
Właściciel mieszkania, w ciągu czternastu dni od rozpoczęcia najmu, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według swojego miejsca zamieszkania. Można to zrobić elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy.
Co się stanie, jeśli właściciel nie zgłosi umowy w terminie?
Umowa nadal obowiązuje, ale przestaje być najmem okazjonalnym w sensie skutków: odzyskanie mieszkania wymaga zwykłej sprawy o eksmisję, z orzekaniem o lokalu socjalnym i z okresem ochronnym w zimie.
Czy najem okazjonalny można zawrzeć na czas nieokreślony?
Nie. Umowa musi być na czas określony, maksymalnie dziesięć lat. Po zakończeniu można ją przedłużyć kolejną umową — z nowym aktem notarialnym i nowym zgłoszeniem do urzędu skarbowego.
Czy kaucja jest ograniczona?
Tak, do sześciokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy. Przy zwykłym najmie ustawa nie stawia takiego limitu.
Tekst opisuje stan prawny na podaną wyżej datę i ma charakter informacyjny — nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Jeśli Twoja sytuacja odbiega od opisanej, napisz do nas albo skonsultuj ją z prawnikiem.
Zostało pytanie?
Napisz — odpowiadamy konkretnie na konkretne pytanie, także wtedy, gdy nie szukasz jeszcze mieszkania.