Dla kupującego
Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania poza jego ceną
Poza ceną mieszkania trzeba przygotować od około jednego do czterech procent jego wartości. Rozrzut bierze się z dwóch rzeczy: czy kupujesz od dewelopera, czy z rynku wtórnego, i czy to Twoje pierwsze mieszkanie.
Stan prawny na 2 września 2026
Z czego składa się rachunek
- Podatek PCC — 2% ceny przy zakupie z rynku wtórnego. Przy pierwszym mieszkaniu: zero. Od dewelopera: nie występuje, bo w cenie jest VAT.
- Taksa notarialna — wynagrodzenie notariusza według tabeli maksymalnych stawek, przy lokalu mieszkalnym o połowę niższe, plus 23% VAT.
- Wypisy aktu notarialnego — 6 zł netto za stronę, a wypisów potrzeba kilka (sąd, urząd, bank, strony).
- Opłaty sądowe — 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej, 200 zł za wpis hipoteki, 100 zł za założenie nowej księgi.
- PCC od hipoteki — 19 zł, jeśli kupujesz na kredyt.
- Prowizja pośrednika — jeśli korzystasz z pośrednika; wysokość i strona płacąca wynikają z umowy, nie z ustawy.
Rynek wtórny kontra deweloper: dwa różne rachunki
Kupując mieszkanie z drugiej ręki, płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych — 2% wartości rynkowej. Pobiera go notariusz przy akcie i sam odprowadza do urzędu skarbowego, więc nie trzeba nic składać samemu.
Kupując od dewelopera, PCC nie płacisz w ogóle. Cena zawiera już VAT — 8% dla mieszkań, co jest zwykle korzystniejsze niż to samo mieszkanie z rynku wtórnego z doliczonym PCC.
To jedyna duża pozycja, która różni oba rynki. Notariusz, sąd i wypisy kosztują tyle samo w jednym i drugim przypadku.
Pierwsze mieszkanie bez podatku
Od 31 sierpnia 2023 roku kupujący swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym jest zwolniony z PCC. Przepis nie ma daty końcowej i obowiązuje również dziś. Przy mieszkaniu za 900 tysięcy oszczędność wynosi 18 tysięcy złotych.
Warunek jest jeden, za to twardy: w dniu zakupu i nigdy wcześniej nie mogłeś być właścicielem lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — ani udziału w nich.
Jest jeden wyjątek i wart jest zapamiętania: udział odziedziczony nie odbiera prawa do zwolnienia, o ile w żadnej nieruchomości nie przekraczał 50%. Takich odziedziczonych udziałów może być więcej niż jeden.
Zwolnienie nie dzieje się samo — u notariusza składa się oświadczenie. Notariusz o to zapyta, ale warto wiedzieć wcześniej, bo to jest moment, w którym trzeba odpowiedzieć zgodnie z prawdą.
Notariusz: połowa tego, czego się spodziewasz
Maksymalna taksa notarialna jest ustalona rozporządzeniem i rośnie schodkowo: przy wartości od 60 tysięcy do miliona to 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 tysięcy, a powyżej miliona 4770 zł plus 0,2% od nadwyżki.
Przy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego stosuje się połowę tej stawki. To najczęściej pomijana informacja w kalkulacjach — kupujący liczą pełną tabelę i wychodzi im dwa razy za dużo.
To są stawki maksymalne, nie sztywne. Notariusz może policzyć mniej i przy większych transakcjach zwykle da się negocjować. Do taksy zawsze dochodzi 23% VAT.
Przykład: mieszkanie za 900 tysięcy z rynku wtórnego
Taksa notarialna: pełna stawka z tabeli to 1010 zł plus 0,4% od 840 tysięcy, czyli 4370 zł. Dla lokalu mieszkalnego połowa — 2185 zł netto, po VAT około 2688 zł.
PCC: 18 000 zł przy zwykłym zakupie, 0 zł przy pierwszym mieszkaniu.
Sąd i wypisy: 200 zł za wpis własności, przy kredycie kolejne 200 zł za hipotekę i 19 zł PCC od niej, plus mniej więcej 150–250 zł za wypisy.
Razem: około 21,3 tysiąca złotych przy zwykłym zakupie na kredyt i około 3,3 tysiąca, jeśli to pierwsze mieszkanie. Prowizja pośrednika, jeśli występuje, dochodzi osobno.
Najczęstsze pytania
Czy PCC płaci kupujący czy sprzedający?
Kupujący. Notariusz pobiera podatek przy podpisaniu aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego, więc kupujący nie składa żadnej deklaracji samodzielnie.
Mam odziedziczony udział w mieszkaniu rodziców. Stracę zwolnienie na pierwsze mieszkanie?
Nie, jeżeli ten udział nie przekracza 50% i pochodzi z dziedziczenia. Takich udziałów może być nawet kilka — warunek dotyczy wysokości każdego z osobna, a nie ich liczby.
Czy od dewelopera jest taniej niż z rynku wtórnego?
W samych kosztach transakcyjnych zwykle tak, bo nie ma PCC. Ale porównywać trzeba całość: mieszkanie od dewelopera bywa w stanie deweloperskim, a wykończenie to koszt rzędu kilkuset złotych za metr wzwyż.
Ile wypisów aktu notarialnego potrzeba?
Zwykle kilka: dla sądu wieczystoksięgowego, dla urzędu, dla banku przy kredycie i po jednym dla stron. Przy 6 zł netto za stronę i akcie na kilkanaście stron wychodzi zazwyczaj między 150 a 250 zł.
Czy taksę notarialną da się negocjować?
Tak, tabela podaje stawki maksymalne. Przy droższych transakcjach warto zapytać u dwóch–trzech kancelarii, bo różnice bywają zauważalne.
Kto wybiera notariusza?
Zwykle strona, która płaci — a płaci najczęściej kupujący. Warto ustalić to wcześnie, bo notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości i to on wskaże, jakich dokumentów brakuje.
Tekst opisuje stan prawny na podaną wyżej datę i ma charakter informacyjny — nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie. Jeśli Twoja sytuacja odbiega od opisanej, napisz do nas albo skonsultuj ją z prawnikiem.
Zobacz także
Zostało pytanie?
Napisz — odpowiadamy konkretnie na konkretne pytanie, także wtedy, gdy nie szukasz jeszcze mieszkania.