Студия или двухкомнатная под аренду

Меньшая квартира всегда сдаётся дороже в пересчёте на метр — это правило рынка, а не особенность конкретного объявления. Поэтому в простом расчёте доходности студия выигрывает почти всегда, и поэтому её так часто покупают первой инвестицией.

Преимущество кончается на ротации. Арендатор студии — обычно человек один, на более раннем этапе жизни: он съезжает, потому что меняет работу, город или начинает жить с кем-то. Договоры короче, и каждая смена арендатора — это несколько недель без дохода плюс расходы на приведение квартиры в показной вид.

Двушка сдаётся дешевле с метра, но пары и работающие удалённо остаются дольше. В годовом счёте более короткий простой способен съесть всё преимущество студии — и это та строка, которую в таблицах почти никто не учитывает.

Дорога. Квартира у станции метро сдаётся в обоих вариантах быстрее и дороже, чем такая же в десяти минутах автобусом дальше. Если выбирать между большим метражом и близостью метро, при покупке под аренду выбирают метро.

Планировка. Две комнаты с отдельной кухней и две комнаты с кухонной нишей — для арендатора две разные квартиры, а для вас две разные группы интересующихся. Студия с выделенной спальной зоной сдаётся заметно лучше, чем тот же метраж одним открытым пространством.

Состояние. Готовая квартира с мебелью и техникой сдаётся быстрее и дороже, но изнашивается за ваш счёт. Пустая притягивает арендаторов на дольше, зато более узкую группу. Это решение о том, какого арендатора вы ищете, а не об эстетике.

У студии самый широкий рынок покупателей при перепродаже: её берут и инвесторы, и люди на первую квартиру. Это значит, что выйти можно быстро, но и что вы конкурируете с сотнями похожих предложений — цена редко бывает выше средней.

Двушка в хорошей локации продаётся медленнее, но попадает к покупателю для себя, а не к инвестору, считающему доходность. Такой покупатель платит за то, что не пересчитать: вид, тишину, планировку. Поэтому на длинном горизонте она обычно держит стоимость лучше.

Практический вывод: студия — хорошая первая инвестиция, если нужен доход сразу и вы принимаете ротацию. Двушка лучше, если покупаете на десять лет, хотите меньше управления или допускаете, что через несколько лет там поселится кто-то из семьи.